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Ficha de esta disposición

Título :
RESOLUCIÓN de 28 de febrero de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Norberto González Sobrino, notario de Madrid, contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 1, de Pozuelo de Alarcón, a inscribir una escritura de cuenta corriente de crédito con garantía hipotecaria
Estado :
Vigente
Nº de Disposición :
0
Boletín Oficial :
BOE 77/2008
Fecha Disposición :
28/02/2008
Fecha Publicación :
29/03/2008
Órgano Emisor :
MINISTERIO DE JUSTICIA
En el recurso interpuesto por don Norberto González Sobrino, Notario de Madrid, contra la negativa del Registrador de la Propiedad número 1 de Pozuelo de Alarcón, don Enrique Albert Piñolé, a inscribir una escritura de cuenta corriente de crédito con garantía hipotecaria.

Hechos

I

Por escritura autorizada el día 29 de marzo de 2007 por el Notario de Madrid D. Norberto González Sobrino, n.º 1284 de protocolo, se formalizó escritura de cuenta corriente de crédito con garantía hipotecaria entre la entidad «Bilbao Bizkaia Kutxa» de una parte, y doña Elisa Martín-Gil Chamizo, y los cónyuges don Rafael López Jurado Puig y D.ª María Teresa Salvadores Rubianes, de otra.

II

La escritura fue presentada por fax el mismo día de su autorización, en el Registro de la Propiedad competente, n.º 1 de los de Pozuelo de Alarcón.

III

Tras su consolidación y liquidación de impuestos, se presentó nuevamente en el Registro de la Propiedad citada con fecha 16 de mayo de 2007.

IV

Con fecha 22 de mayo de 2007 se extiende por el Registrador de la Propiedad nota de calificación, en la que el Registrador hace constar lo siguiente:

«... FUNDAMENTOS DE DERECHO. Considerando que no es objeto de discusión la no constancia de aquellas cláusulas que ordinariamente no se hacen constar en el Registro por carecer de trascedencia real, ser reiteración de preceptos legales o haber sido declaradas no inscribibles por reiteradas Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado y habiéndose notificado verbalmente al Notario autorizante de la escritura el defecto que a continuación se expondrá y a petición verbal del mismo, se expresa la siguiente causa de suspensión:

En la cláusula segunda no se hace constar si el plazo de duración es o no prorrogable y caso de serlo la prórroga posible, como exige el artículo 153 de la Ley Hipotecaria para las hipotecas que, como ésta, lo son en garantía de cuentas corrientes de crédito, ni tampoco se utiliza alguna de las fórmulas que habitualmente se emplean en este tipo de hipotecas, como por ejemplo «vencerá definitivamente» o «vencerá en todo caso» o locuciones similares, dada la especial importancia que a la determinación temporal le atribuye el precepto legal citado, porque en estos casos, a diferencia de las hipotecas ordinarias en garantía de préstamos, la obligación garantizada es precisamente la devolución del saldo que vence cuando se produce el cierre de la cuenta, por lo que la Ley pone el acento en aquellos aspectos que pueden precisarse más sin desvirtuar la posibilidad de garantizar obligaciones que acaban siendo concretadas por medios extrarregistrales, como prevé el propio art. 153 en los párrafos siguientes...».

V

Por el Notario se solicitó calificación sustitutoria que correspondió al Registro de la Propiedad n.º 37 de los de Madrid, cuyo titular, don José María Sánchez-Arcilla Muñoz, por nota de 4 de junio de 2006 se limita a «mantener y ratificar en todos los extremos la referida nota».

VI

Consta igualmente en el expediente haberse practicado notificación de la calificación a la entidad acreedora Bilbao Bizkaia Kutxa.

VII

Por el Notario autorizante se interpuso recurso por escrito de fecha 15 de junio de 2007, con entrada en el Registro el día 18 de junio de 2007. En dicho escrito, y aparte otros extremos relativos a cuestiones formales y de procedimiento de la calificación y su notificación, el recurrente alegó:

1.º Que el primer párrafo de los fundamentos de derecho de la calificación impugnada impide saber si la escritura adolece de más defectos que los que se expresan en la nota de calificación e impide conocer las cláusulas que el Registrador considera no inscribibles, por lo que no cumple las exigencias del artículo 19 de la Ley Hipotecaria.

2.º Que la escritura no adolece de defecto alguno que impida su inscripción, toda vez que la redacción de la estipulación segunda de la misma es perfectamente clara y expresa correctamente el plazo de duración del crédito que se concede (diez años), sin que exista prórroga alguna acordada por las partes, lo que resulta de una adecuada interpretación del artículo 153 de la Ley Hipotecaria conforme a los criterios establecidos en los artículos 3.1, 1281 y siguientes del Código Civil.

VIII

Mediante escrito con fecha de 20 de junio de 2007, el Registrador emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo, con entrada en este Centro Directivo el día 22 de junio de 2007. En dicho informe sostiene la validez y regularidad de la notificación verbal de la calificación, como práctica inveterada que, a su juicio, cumple las formalidades establecidas legal y reglamentariamente. Asimismo, afirma que no puede entenderse que no deba notificar al acreedor hipotecario que ha sido suspendida la inscripción.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 9, 12, 18, 19 bis, 153 y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 51.6.ª y 124 del Reglamento Hipotecario; y las Resoluciones de este Centro Directivo de 11 de junio de 2004, 1 de febrero, 12 de septiembre y 18 de noviembre de 2005, 19 de abril de 2006, 31 de enero y 21 de diciembre de 2007 y 14 de enero, 1, 7 y 8 de febrero de 2008, entre otras.

I

Varias son las deficiencias formales que se advierten en el presente procedimiento registral.

Una vez más, y con advertencia de responsabilidad disciplinaria al Registrador, debe recordarse la reiterada doctrina de este Centro Directivo al respecto.

Como señalan las Resoluciones citadas en los Vistos la doctrina de la Dirección General es conocida y reiterada: el fax, -y menos aún las denominadas calificaciones verbales o por medio de simples notas-, no son medio idóneo de notificación de la calificación negativa, pues tal notificación queda sujeta, ex artículo 322, párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria, a lo dispuesto en los artículos 58 y 59 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, y ninguno de dichos preceptos admite el fax como medio de notificación por cuanto no permite tener constancia de la adecuada recepción por el destinatario de la calificación efectuada.

Desde la reforma introducida por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, que dio lugar a la actual redacción del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria, la posibilidad de calificaciones «informales» estaba vedada. Y ello porque la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común exige, al regular la forma de los actos (artículo 55), que se produzca «por escrito a menos que su naturaleza exija o permita otra forma más adecuada de expresión y constancia», siendo así que, por las consecuencias derivadas de una calificación negativa y su necesario contenido, no podía admitirse este tipo de calificaciones.

En suma, se advierte al funcionario calificador de la improcedencia de su conducta al utilizar como medio de notificación un sistema no previsto legalmente, dado que la doctrina de este Centro Directivo acerca de tal cuestión, y con el valor vinculante que para dicho funcionario tiene a tenor del párrafo décimo del artículo 327 de la Ley Hipotecaria, ha sido constante.

Por otra parte, en cuanto a la notificación efectuada a la entidad acreedora, y contra lo manifestado por el Registrador, éste no debe ni puede notificar la nota de calificación ni, tampoco, la interposición del recurso a quien tenga por conveniente.

La notificación de la calificación debe realizarse, con arreglo a los requisitos formales expresados, al presentante (ex artículo 6 Ley Hipotecaria) y al Notario autorizante y, en su caso, a la autoridad administrativa o judicial que lo haya expedido (cfr. artículo 322.1 de la Ley Hipotecaria).

Pero en ningún caso puede el Registrador decidir, por y ante sí, proceder a notificar la calificación o la interposición del recurso a quienes le parezca oportuno, además de los citados, como ya señaló este Centro Directivo en su Resolución de 19 de abril de 2006.

Adicionalmente, cuando el título se hubiera presentado telemáticamente por el Notario, el Registrador deberá notificar a éste las incidencias del procedimiento registral y, finalmente, la inscripción o denegación o suspensión de la misma, y ello por virtud de la obligación que al Notario impone el artículo 112 de la Ley 24/2001, y con independencia de que posteriormente se haya presentado el traslado a papel de la copia remitida u otra copia en papel para su inscripción.

II

En cuanto al fondo del asunto, la única causa de suspensión de la inscripción formal y expresamente alegada por el Registrador consiste en no hacerse constar si el plazo es o no prorrogable. El presunto defecto, no puede mantenerse y debe ser revocado.

Dada la claridad del texto contractual resulta cuando menos sorprendente que pueda formularse objeción semejante. Puede que el Registrador actúe con la mejor de las intenciones pensando que puede suplir un presunto olvido sufrido por las partes, por entender que es habitual que se pacte la prórroga.

Pero es evidente que no compete al Registrador ni conformar la voluntad de las partes ni, por tanto, redactar los términos del negocio, mediante observaciones o sugerencias como la presente. Y lo cierto es que su oficiosa actuación se ha traducido en una injustificada demora en la práctica de la inscripción.

Según resulta nítidamente del artículo 18 de la Ley Hipotecaria, la calificación se ajustará al contenido del título presentado y a lo que resulte de los asientos del Registro del propio Registrador.

El tenor literal de la cláusula segunda de la escritura no deja lugar a dudas y, conforme a lo previsto en el artículo 1281 del Código Civil, no cabe sino estar al tenor literal de la misma.

III

También debe abordarse por este Centro Directivo la cuestión planteada tempestivamente por el Notario (pues las conversaciones previas no son en modo alguno el modo procesal idóneo ni para calificar, ni para aceptar o no la calificación), relativa a la referencia que el Registrador hace a «aquellas cláusulas que ordinariamente no se hacen constar en el Registro por carecer de trascedencia real, ser reiteración de preceptos legales o haber sido declaradas no inscribibles por reiteradas Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado».

Sobre esta cuestión debe tenerse presente la redacción del artículo 12 de la Ley Hipotecaria vigente a la fecha de la calificación, y de los preceptos de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación y del artículo 10 de la Ley 26/1984, de 19 de julio, para la defensa de los consumidores y usuarios, según el texto entonces vigente.

Esta Dirección General ya indicó en su Resolución de 19 de abril de 2006 que, por imperativo del artículo 18 de la Ley Hipotecaria, el registrador sólo podía calificar las cláusulas de trascendencia jurídico real inmobiliaria, debiendo comenzar su examen, como prius lógico de su actuación, determinando qué cláusulas tienen tal carácter y deben ser calificadas y, en su caso inscritas, y cuáles son de carácter obligacional y quedan vedadas a su calificación.

En concreto, se afirmaba en dicha Resolución que la calificación que debe efectuar el registrador, «como núcleo de su función pública, tiene una premisa previa y es que la misma se extiende a aquellos pactos que tienen trascedencia jurídico real inmobiliaria, ya que son los únicos que deben acceder al Registro de la Propiedad».

Consecuentemente, sobre las estipulaciones, cláusulas o pactos que carezcan de trascendencia real no recae, en puridad, verdadera calificación sino más bien una previa actividad lógica de determinación para excluirlas de la actividad de control en que se ha de traducir -en el ámbito que le es propio- esa calificación en sentido estricto que ha de ejercer el registrador relativa a las cláusulas con trascendencia jurídico-real inmobiliaria que deben inscribirse si son conformes al ordenamiento jurídico. Así, esas estipulaciones, cláusulas o pactos de trascedencia meramente obligacional no sólo es que no se expresarán, en ningún caso, en la inscripción, según la normativa entonces vigente (artículo 51.6.ª del Reglamento Hipotecario) sino que, precisamente por ello, no han de detallarse individualmente en la nota de calificación, toda vez que más que existir algún defecto u obstáculo que impida su constancia registral, lo que ocurre es que no son susceptibles de inscripción.

No obstante, debe advertirse que dicho régimen ha sido en parte confirmado y en parte modificado por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, de modificación de la regulación del mercado hipotecario.

Esta Ley da nueva redacción al artículo 12 de la Ley Hipotecaria y establece que «En la inscripción del derecho real de hipoteca se expresará el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo de responsabilidad hipotecaria identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración./ Las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de las obligaciones garantizadas por hipoteca a favor de las entidades a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, en caso de calificación registral favorable de las cláusulas de trascendencia real, se harán constar en el asiento en los términos que resulten de la escritura de formalización».

Se sigue así el criterio de diferenciar las cláusulas de trascendencia real, que se concretan por la Ley en el párrafo primero del mencionado artículo 12, y que son las que debe calificar el Registrador, y las restantes cláusulas que no son objeto de inscripción ni, por tanto de calificación, sino de mera transcripción en los términos pactados y que resulten del título, manteniendo el criterio formulado por la Leyes para la defensa de los consumidores y usuarios, sobre condiciones generales de la contratación, y la propia Ley Hipotecaria. Por otra parte, ésa ha sido la doctrina mantenida por este Centro Directivo, en orden a que el enjuiciamiento de la validez o nulidad de tal tipo de cláusulas se halla reservado, como no puede ser de otra manera, a los órganos jurisdiccionales competentes (cfr., por todas, la Resolución de 19 de abril de 2006).

Tal es la doctrina mantenida igualmente por este Centro Directivo en sus Resoluciones de 21 de diciembre de 2007 (dos) y 14 de enero, 1 y 8 (dos) de febrero de 2008 -reiterada en otras posteriores- al señalar cómo «lo que sucede es que como excepción, y resultando aconsejable para el tráfico jurídico por la publicidad con efectos de mera noticia que dimana del asiento registral, respecto de las cláusulas que carecen de dicho contenido real, la Ley 41/2007 en la modificación del artículo 12 de la Ley Hipotecaria ha incluido un párrafo segundo que permite que, respecto de las hipotecas constituidas a favor de las entidades financieras a que se refiere la Ley 2/1981, de 25 de marzo, además puedan hacerse constar en el Registro las cláusulas financieras, incluidas las de vencimiento anticipado, aun cuando carezcan de trascendencia real inmobiliaria y queden extramuros de la calificación./ Ahora bien, respecto de estas cláusulas financieras el registrador debe limitar su actuación a hacerlas constar en el asiento, esto es, a transcribir sin más las mismas, siempre que las de trascendencia jurídico real inmobiliaria -las enumeradas en el párrafo primero del artículo 12 de LH- hubieran sido calificadas favorablemente... ».

Por tanto, para los supuestos de calificación registral que haya de realizarse una vez entrada en vigor la nueva norma, deberá el Registrador proceder no a la inscripción de tales cláusulas, sino a la transcripción de las mismas en los estrictos términos que resulten del título presentado, sin que pueda practicarse calificación alguna respecto de aquéllas.

No obstante, al tratarse el presente caso de una calificación anterior a la entrada en vigor de la Ley 41/2007, debe ahora analizarse únicamente la concreta nota de calificación que niega genéricamente la inscripción de diversos pactos que no especifica; y debe concluirse que lo hace en unos términos que han de considerarse improcedentes.

En efecto, no sólo se incluye en dicha nota de calificación una referencia que es superflua (cual es la relativa a la no inscripción de «aquellas cláusulas que ordinariamente no se hacen constar en el Registro por carecer de trascendencia real» o «ser reiteración de preceptos legales») sino que refiere genéricamente a las que han «sido declaradas no inscribibles por reiteradas Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado», términos estos últimos que carecen de la debida precisión y claridad, porque no se identifican las concretas cláusulas a que se refiere ni se explicitan debidamente los motivos por los que se considera que no puedan acceder al Registro.

Por ello, la mera aplicación del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria y del principio de proscripción de la indefensión obliga a entender que se trata de una calificación negativa -al menos respecto de determinadas estipulaciones, según lo expuesto- sin observancia de los requisitos legalmente establecidos (y entre ellos, el consistente en la suficiente motivación que toda calificación ha de contener). Y, ante la misma, no procede ordenar la inscripción íntegra del título, pues no es misión de este Centro Directivo calificar los documentos presentados a despacho, sino que compete al titular del Registro especificar las estipulaciones que aun teniendo trascendencia jurídico-real considera no inscribibles por aplicación de la doctrina de esta Dirección General a la que alude, y será esta decisión la que, en su caso, dará lugar al correspondiente recurso.

En el supuesto que ahora examinamos, y a la vista de la calificación así como de los razonamientos anteriores, lo que procede es estimar que las advertencias cuestionadas han de ser expurgadas de la nota de calificación referida, sin perjuicio de que el Registrador, si lo estima procedente, pueda emitir la pertinente calificación en la que detalle, en su caso, los obstáculos que a su juicio impidan la inscripción de las estipulaciones que especifique, si bien con cumplimiento de los requisitos formales que toda calificación negativa ha de contener y sin perjuicio de la eventual responsabilidad disciplinaria que pudiera resultar ex artículo 124 del Reglamento del Registro Hipotecario (cfr., por todas, la Resolución de 18 noviembre 2005).

IV

Finalmente, y aunque el presente recurso únicamente puede tener como objeto la calificación del registrador sustituido («a los efectos de interposición del recurso frente a la calificación del Registrador sustituido», establece la regla 5.ª del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria), debe abordarse la cuestión relativa al contenido de la calificación sustitutoria. Y, a tal efecto, no puede entenderse que quede correctamente realizada con la mera ratificación o confirmación de la calificación objeto de recurso. Igualmente, sería reprobable que el registrador cuando actúa como sustituto de otro mantuviera un criterio diferente al que utiliza para calificar en el Registro del que es titular, siempre que, por supuesto, se trate de un acto o negocio jurídico idéntico o similar. En suma, la predictibilidad y seguridad del tráfico jurídico no se compadece con actuaciones diferentes del mismo registrador dependiendo de si actúa como titular de su registro o como sustituto de otro registrador. De hacerlo así, se estaría incurriendo en un evidente defecto que podría generar responsabilidades de todo tipo, dado que con tal actuación se estaría, en la realidad, incumpliendo la norma (artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria).

Y, desde luego, la calificación sustitutoria no puede ser entendida por el registrador sustituto como un mero trámite que quepa despachar, sin más, confirmando la calificación inicial, como sucede en este caso, ya que en ese supuesto se estaría produciendo un resultado contrario al deseado por la norma.

Debe recordarse que la calificación sustitutoria no es un recurso de clase alguna, sino que es una auténtica calificación en sustitución de la que efectúa el titular del Registro, porque el legitimado para instar ésta no está conforme con la inicialmente efectuada. En este sentido, es claro el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria que, en ningún momento, dispuso la calificación sustitutoria como un recurso impropio que se presenta ante otro registrador, sino como un medio de obtener una segunda calificación.

Por ello, esta calificación sustitutoria, como tal, debe cumplir todos y cada uno de los requisitos de fondo y forma establecidos en la legislación hipotecaria, bien que limitada a los defectos señalados por el Registrador sustituido, por cuanto no cabe la «reformatio in peius» mediante la ampliación de la calificación con la alegación de nuevos defectos por el Registrador sustituto (cfr. art. 19 bis, reglas 4.ª y 5.ª, de Ley Hipotecaria).

Por lo expuesto, esta Dirección General ha acordado revocar la calificación del Registrador, debiendo añadirse que la presente Resolución es definitiva y, por tanto, pone fin a la vía administrativa, siendo inmediatamente ejecutiva, por lo que deberá practicarse la inscripción en los plazos reglamentarios, sin que sea óbice la interposición de recurso alguno.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 28 de febrero de 2008.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.