Mis Leyes

Ficha de esta disposición

Título :
RESOLUCIÓN de 28 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Monteviejo Inversiones Inmobiliarias, S .L., contra la nota de calificación del registradora de la propiedad de Negreira (A Coruña), por la que se deniega la inscripción de un convenio para la sustitución de aprovechamiento urbanístico
Estado :
Vigente
Nº de Disposición :
0
Boletín Oficial :
BOE 116/2008
Fecha Disposición :
28/04/2008
Fecha Publicación :
13/05/2008
Órgano Emisor :
MINISTERIO DE JUSTICIA
En el recurso interpuesto por la entidad «Monteviejo Inversiones Inmobiliarias S.L.», contra la nota de calificación del Registradora de la Propiedad de Negreira (A Coruña) por la que se deniega la inscripción de un convenio para la sustitución de aprovechamiento urbanístico.

Hechos

I

Con fecha 31 de julio de 2007 se presentó en el Registro de la Propiedad de Negreira escrito suscrito por don José-Luís García García, en su calidad de Alcalde de la Corporación del Concello de Brión, y don Carlos Matovelle Gómez en calidad de Administrador Único de la entidad «MONTEVIEJO INVERSIONES INMOBILIARIAS, S.L.», acompañado de un documento titulado «CONVENIO PARA LA SUSTITUCIÓN URBANÍSTICO MUNICIPAL DEL ÁREA DE REPARTO N.° 7 del PXOM POR PAGO DE UNA CANTIDAD EN METALICO» suscrito con fecha 27 de abril de 2006 por el Sr. Alcalde de la Corporación del Ayuntamiento de Brión, en representación de dicho Ayuntamiento y don Carlos Matovelle Gómez en representación de la Junta de Compensación de la referida Área de Reparto. En virtud de dicho convenio se acuerda sustituir la adjudicación al Ayuntamiento de la cuota indivisa del 80% de la PARCELA RESULTANTE R-3 del Proyecto de Compensación del Área de Reparto N.° 7 por el pago de la cantidad de 376.050 euros en la que se valora el aprovechamiento urbanístico correspondiente, cuyo pago que será abonado por la Junta de Compensación o por los juntacompensantes, se aplaza y se garantiza con condición resolutoria. Así mismo, se pacta que la eficacia de dicho convenio queda condicionada a su tramitación correspondiente. Junto con dicho convenio se aporta un ANEXO al mismo de fecha 14 de septiembre de 2006 suscrito por los firmantes del primero junto con don Vicente Matovelle Gómez, según dice, en representación de «MONTEVIEJO INVERSIONES INMOBILIARIAS, S.L.». En cuyo ANEXO se acuerda «aceptar la sustitución de la Junta de Compensación del Área de Reparto N.° 7 de Brión por la entidad mercantil Monteviejo Inversiones Inmobiliarias, S.L., como adjudicataria del aprovechamiento urbanístico municipal en el Área de Reparto N.° 7 del PXOM», modificándose también la forma de pago que ahora se verificará en parte mediante entrega del 10,05% de la Parcela R-3 del Área de Reparto N.° 8 de Brión y el resto en metálico. En ambos convenios se acordó destinar los ingresos obtenidos a alguna de las finalidades relacionadas en el artículo 177.1 de la Ley 9/2002 (relativo al destino del Patrimonio Municipal del suelo). Se aporta así mismo certificación expedida por doña María-Luisa López López, Secretaria del referido Ayuntamiento con el V.° B.° del Sr. Alcalde con fecha 4 de agosto de 2006, acreditativa de que en la misma fecha se dictó resolución por la que se acuerda, entre otros, «Tramitar el anexo al convenio con las mismas formalidades con la que se tramitó el convenio primitivo (artículo 237 de la Ley)». Dicha documentación fue calificada negativamente por la Registradora de la Propiedad de Negreira bajo el asiento número 501 del Diario 88, actualmente cancelado por caducidad, solicitándose ahora mediante el escrito primeramente relacionado que «se revise la calificación emitida y se proceda a la inscripción del convenio urbanístico suscrito por la Junta de Compensación del Área de Reparto N.° 7 y el Concello de Brión, teniendo en cuenta que dado que el pago ha sido realizado por la entidad Monteviejo Inversiones Inmobiliarias, S.L., la titularidad de la cuota objeto de convenio corresponde a esta sociedad». Para ello se invoca en la parte expositiva del escrito la Resolución del D.G.R.N. de 13 de marzo de 2007. En vistas de la nueva solicitud de inscripción se practicó nuevo asiento de presentación de dicho escrito junto con la documentación que lo acompaña antes referida, bajo el número 994 del Diario 92 de fecha 31 de julio de 2007. Del Registro resulta que la finca denominada RESIDENCIAL-3 resultante del Proyecto de Compensación del Área de Reparto N.° 7, Polígono 1, del PXOM de Brión (registral número 27.041) figura inscrita a favor, entre otros, del Ayuntamiento de Brión con una participación indivisa del 80%, con carácter de bien patrimonial, por título de adjudicación en el expresado Proyecto de Compensación.

II

La inscripción del convenio de cesión de aprovechamiento urbanístico y demás documentos complementarios, fue denegada en base a la siguiente nota de calificación: «FUNDAMENTOS DE DERECHO: Artículos 18, 3, 9 de la L.H., 51, 99, del R.H., 2 del Reglamento aprobado por R.D. 1093/1997 de 4 de julio, 177.2, 236 y 237 de la Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de Ordenación Urbanística y Protección del Medio Rural de Galicia según redacción dada por Ley 15/2004, de 29 de diciembre Sentencia del T.S. 14 de octubre de 2005. Resoluciones de la D.G.R.N. de 26 de abril de 1988, 9 de septiembre de 2000, 2 de febrero de 2004, 3 de marzo de 2005, quince de enero de 2007 y 13 de marzo de 2007. Los expresados Hechos y Fundamentos de Derecho determinan una CALIFICACIÓN NEGATIVA de los documentos presentados por los siguientes DEFECTOS: 1.°) Mediante el expresado convenio se sustituye la adjudicación al Ayuntamiento de una determinada cuota indivisa en una finca efectuada en un Proyecto de Compensación ya aprobado definitivamente y firme en vía administrativa, por el pago de una cantidad determinada a cargo de la Junta de Compensación o de los juntacompensantes. En definitiva, se trata de revisar o rectificar un acto administrativo firme a través de un procedimiento de todo punto incongruente. En este sentido, como ha declarado el Tribunal Supremo en sentencia de 14 de octubre de 2005, la cual admite el ejercicio de la acción pública contra el acuerdo de aprobación de un convenio urbanístico que contenía la enajenación directa de una parcela de propiedad municipal cuando ya estaba inscrito el Proyecto de Compensación, es decir, cuando ya no podía tener lugar la monetarización: «se apartó al Ayuntamiento recurrente al utilizar un convenio urbanístico con el fin de aprobar una modificación de un Proyecto de Compensación, sustituyendo la entrega de una concreta parcela por una determinada compensación económica, a pesar de que aquella, una vez aprobado definitivamente el Proyecto de Compensación, formaba ya parte del patrimonio municipal del suelo, cuya enajenación sólo podía llevarse a cabo mediante concurso». Si bien es cierto que como ha señalado la D.G.R.N. en la Resolución de 13 de marzo de 2007, apartándose de otros pronunciamientos anteriores (por ejemplo: Resoluciones 26 de abril de 1988 y 9 de septiembre de 2000, 2 de febrero de 2004 y 3 de enero de 2005) le está vedado al Registrador valorar si el procedimiento seguido por la Administración Pública es el que debería haberse utilizado, también lo es que, como dice la misma Resolución de 13 de marzo de 2007, «el artículo 99 del R.H. faculta al Registrador para calificar, respecto de los documentos administrativos, entre otros extremos, la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido, los trámites e incidencias esenciales de este, así como, la relación del mismo con el titular registral y a los obstáculos que surjan del Registro, siendo el procedimiento de adjudicación elegido un trámite esencial susceptible de calificación por el Registrador en cuanto a la observancia de los requisitos legales precisos para su elección (cfr. por todas Resoluciones de 31 de julio de 2001 y 31 de marzo de 2005)» y añade que «en este sentido, por congruencia debe entenderse si el documento administrativo de cuya inscripción se trata es coherente con el procedimiento seguido por la administración pública para su producción. Sería a título de mero ejemplo, incoherente que una Administración Pública revisara un acto administrativo a través de un procedimiento de contratación pública y que se pretendiera la inscripción de aquel documento». Por lo tanto, en el supuesto que nos ocupa resulta evidente que la vía elegida por la Administración para rectificar un proyecto de compensación ya aprobado definitivamente y firme en vía administrativa es incongruente, puesto que tal rectificación requiere una nueva tramitación del mismo ajustada a las exigencias legales (artículos 154 y siguientes de la Ley 9/2002 y demás disposiciones concordantes y R.D.G.R.N. de 26 de febrero de 2001, entre otras). De no seguirse dicho procedimiento de rectificación del Proyecto aprobado en su día la cuestión derivaría en un problema de falta de título material para la inscripción a favor de «Monteviejo Inversiones Inmobiliarias, S.L.» Es decir, del convenio no resulta que el Ayuntamiento enajene su participación indivisa sino que en virtud del mismo «se sustituye» la adjudicación efectuada en su día por otra distinta, pero el título material sigue siendo el de adjudicación en el Proyecto de Compensación, tal y como evidencia el propio escrito de solicitud ahora presentado cuando insta que se inscriba a favor de la mercantil «Monteviejo Inversiones Inmobiliarias S.L.» en base a que el importe de la monetarización ha sido abonado por ella. Cuestión distinta seria que, por parte del Ayuntamiento, siguiendo el procedimiento adecuado para ello, se hubiera acordado la enajenación de una finca que forma parte de su patrimonio municipal del suelo y hubiera elegido para ello un procedimiento de enajenación directa en cuyo caso, y ateniéndose a la doctrina sentada por la D.G.R.N. en la Resolución de 13 de marzo de 2007 (y teniendo en cuenta su carácter vinculante conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la L.H.) «el Registrador no puede valorar si dicho procedimiento es o no el que debería haberse utilizado; tal posibilidad está vetada al Registrador pues, en caso contrarío, el mismo se convertiría en juez y órgano revisor de la legalidad administrativa», de forma que el Registrador deberá limitarse a analizar primero si en la elección del procedimiento se han seguido los trámites esenciales y segundo, si a la luz del procedimiento elegido por la Administración se han cumplido los trámites esenciales del mismo. En el presente caso, de la certificación expedida por la Secretaria del Ayuntamiento con fecha 4 de agosto de 2006 parece desprenderse la existencia de determinados acuerdos municipales (uno del 27 de abril de 2006 y otro de 20 de julio de 2006) de los que no se aportó certificación literal, pero que parecen limitarse a aprobar el convenio y su anexo. Por ello, y dejando a salvo lo que resulte del contenido literal de dichos acuerdos, no puede estimarse acreditada la existencia de resolución administrativa alguna en virtud de la cual, previos los tramites oportunos se haya acordado la enajenación de la participación titularidad del Ayuntamiento de Brión en la finca registral número 27.041 por un procedimiento de enajenación directa, que excepcione la exigencia de concurso público prevista en el artículo 177.2 de la Ley 9/2002 para la enajenación o permuta de los bienes del patrimonio público del suelo, resolución que, como ha señalado la D.G.R.N., ha de ser objeto de calificación en cuanto a sí en la adopción de la misma se han cumplido los trámites esenciales. Así mismo, si el procedimiento elegido ha sido efectivamente la enajenación directa mediante el convenio urbanístico previsto en los artículos 236 y 237 de la Ley 9/2002, será preciso acreditar el cumplimiento de los trámites previstos en dichos preceptos (extremo que no ha sido acreditado en el presente caso respecto de ninguno de los convenios -es decir, ni del convenio inicial ni de la adenda-) y revestir el documento correspondiente de las formalidades extrínsecas exigidas por la Legislación hipotecaria (artículos 3 de la L.H. y 2 del Reglamento aprobado por R.D. 1093/1997) para su acceso al Registro, aspectos por lo demás calificables por el Registrador conforme a lo establecido en el artículo 99 del R.H. y a la doctrina sentada por la D.G.R.N. (Resoluciones de 13 de marzo de 2007, 14 de julio de 2007, entre otras). Así, de una parte no se incluye en el convenio el anexo relativo a la valoración practicada por los servicios administrativos que tengan atribuida tal función (artículo 236.2 de la Ley 9/2002) ni se acredita el trámite de información publica, la ratificación del texto definitivo por el órgano competente y demás previstos en el artículo 237 de dicha Ley, limitándose la certificación aportada a hacer una referencia a dichos trámites en cuanto al convenio inicial sin especificar cuales fueron y la forma en que se realizaron y, en cuanto a la «adenda», únicamente se certifica de la adopción del acuerdo para llevar a cabo dichos trámites pero no su cumplimentación.

De otra parte, la documentación aportada no constituye título formalmente adecuado para su inscripción en el Registro de la Propiedad por no revestir forma documental pública (artículo 3 de la L.H. en relación con el 2 del Reglamento aprobado por R.D. 1093/1997). 2.°) No se acreditan las facultades de representación invocadas por don Carlos Matovelle Gómez y don Vicente Matovelle Gómez que actúan, respectivamente, en nombre de la Junta de Compensación y de «Monteviejo Inversiones Inmobiliarias, S.L.» ni los acuerdos correspondientes de la Junta de Compensación (Artículo 1.259 del C.c.). 3.°) No se acreditan las circunstancias relativas a la sociedad «Monteviejo Inversiones Inmobiliarias, S.L.» ni las relativas a la Junta de Compensación (Artículos 9 de la L.H. y 51 de su Reglamento). 4.°) No se describe la finca con las circunstancias exigidas por la legislación hipotecaria (Artículos 9 de la L.H. y 51 del R.H). Es más, en la «adenda» se dice (Acuerdo 1.°) que se sustituye a la mercantil «como adjudicataria del aprovechamiento urbanístico municipal en el Área de Reparto n° 7 del PXOM», lo cual induce a confusión acerca de cual es el objeto del convenio, en contra del principio de especialidad registral que recogen los mencionados preceptos. En consecuencia, siendo los defectos subsanables, SE SUSPENDE, la inscripción solicitada. La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación por el plazo que señala el artículo 323.1.° de la Ley Hipotecaria. Contra esta calificación podrá interponerse, potestativamente, recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado dentro del plazo de un mes, contado desde la fecha de notificación de esta calificación, mediante escrito presentado en este Registro, al que deberá acompañarse el titulo objeto de la calificación, original o por testimonio, y una copia de la calificación efectuada, o bien, directamente, demanda ante el Juzgado de Primera Instancia que resulte competente, cuya demanda deberá interponerse, en su caso, dentro del plazo de dos meses contados desde la notificación de esta calificación, todo ello sin perjuicio del derecho de los interesados a solicitar, dentro de los quince días siguientes a la notificación de esta calificación, la intervención del Registrador Sustituto que corresponda con arreglo al cuadro de sustituciones previsto en el artículo 275 bis de la Ley Hipotecaria. NEGREIRA, a veintiuno de agosto de dos mil siete. LA REGISTRADORA, Fdo. D.ª María del Pilar Rodríguez Bugallo. Registradora de la Propiedad de Negreira».

III

Don Carlos Matovelle Gómez, en su calidad de administrador único de la entidad «Monteviejo Inversiones S.L.», interpone recurso contra la nota de calificación anterior, en base a los siguientes argumentos: que se pretende la inscripción del convenio urbanístico suscrito entre la Junta de Compensación del Área de Reparto número 7 y el Concello de Brión, pero no el anexo al convenio; que la nota de calificación considera incongruente la vía elegida por la Administración para rectificar un proyecto de compensación ya aprobado definitivamente; de esta manera la registradora de la propiedad se obceca de forma pertinaz en entrar a calificar el procedimiento administrativo seguido por el Concello de Brión, cuestión que sólo corresponde a los tribunales; esta misma actitud fue objeto de un recurso anterior, que por error fue presentado extemporáneamente, sin que la Dirección General de los Registros y del Notariado haya entrado ha considerar el fondo del asunto. De igual manera la registradora se obceca, a juicio del recurrente, en considerar que el título calificado es una enajenación, calificándolo consecuentemente como rectificación del proyecto de compensación. Según la Resolución de 18 de noviembre de 1986, vinculante para los registradores, considera que la inobservancia absoluta del procedimiento adecuado es una cuestión de fondo, en cuanto a la decisión por la que se elige ese procedimiento, que encaja en el ámbito competencial de la Corporación Local. En cuanto a la exigencia de aportar valoración pertinente practicada por los servicios administrativos, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid que consideró que la justificación del acto valorativo queda cumplida formalmente, aunque no se acompañe el anexo a que se refiere el precepto, cuando el texto del convenio contiene la valoración, siendo así que el convenio presentado establece el precio del 80% de la cesión, haciendo referencia a la valoración efectuada por los servicios administrativos competentes. Que el defecto consistente en la falta de acreditación del cumplimiento de los trámites previstos en el artículo 327 de la Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Galicia tampoco puede sostenerse puesto que no es función del registrador de la propiedad entrar a valorar el procedimiento seguido o las razones del pronunciamiento y menos los términos en que se produzca el acto o el documento administrativo que se califica.

IV

La Registradora emitió informe el día 6 de noviembre de 2007, mantuvo los defectos 1.º, 2.º y 3.º, si bien respecto del 1.º y en cuanto al convenio (no en cuanto al anexo) admite que ha sido acreditado el acuerdo del Pleno del Ayuntamiento a los efectos del cumplimiento de los trámites previstos en los artículos 236 y 237 de la Ley 9/2002; y elevó el expediente a este Centro Directivo.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos artículo 327 de la Ley 9/2002, de 30 de Diciembre, de Ordenación Urbanística de Galicia; 18 de la Ley Hipotecaria y 99 de su Reglamento; así como las Resoluciones de este Centro Directivo de 10 de marzo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 18 de noviembre de 1986, 27 de marzo de 1999, 10 de marzo de 2000; 26 de febrero de 2001; 23 de mayo de 2003; 14 de febrero de 2004; 6 de octubre de 2004; 26 de marzo de 2007 y 2 de julio de 2007.

1. Estando inscrita a favor del Ayuntamiento de Brión una participación indivisa del 80% de una finca, con carácter de bien patrimonial, por título de adjudicación en un Proyecto de Compensación, se debate ahora en este recurso la inscribibilidad de un convenio urbanístico posterior entre el citado Ayuntamiento y la Junta de Compensación del Área de Reparto N.° 7 de Brión por el que la entidad mercantil Monteviejo Inversiones Inmobiliarias, S.L. queda como adjudicataria del aprovechamiento urbanístico municipal, a cambio del pago al municipio de una cantidad en metálico a cargo de la Junta de Compensación.

2. El primer defecto expresado en la nota, consiste en que el convenio urbanístico cuya inscripción se solicita, trata de revisar o rectificar un acto administrativo firme a través de un procedimiento de todo punto incongruente. Y debe ser confirmado. Como ya señalara este Centro Directivo (cfr. Resoluciones señaladas en los vistos), nada impide que pueda admitirse la modificación de la situación jurídica real inscrita en virtud de un título administrativo si en el correspondiente expediente éste, por nueva resolución de la Administración, es alterado (cfr. artículo 102 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común), siempre que se trate de expedientes rectificatorios en los que la autoridad administrativa interviniente sea competente por la modificación que se acuerde, no se hayan transferido las fincas a terceros protegidos por la fe pública registral y se cumplan en él las garantías legales establecidas a favor de la persona afectada. Ahora bien, para ello deberán seguirse los trámites exigidos para toda modificación de un expediente reparcelatorio ya aprobado, entre ellos los mismos requisitos exigidos para la tramitación del proyecto de compensación originario; y resulta que en el supuesto de hecho de este expediente no se han seguido, para la rectificación del proyecto de compensación ya inscrito, los trámites de información pública y notificación a todos los interesados exigidos por el artículo 117 de la Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Galicia.

En realidad el título presentado no es una verdadera rectificación de un expediente reparcelatorio sino que se trata de la solicitud de inscripción de un convenio urbanístico en el que se pretende transferir el aprovechamiento urbanístico municipal en favor de una compañía mercantil, a cambio de precio, con posterioridad a que tal aprovechamiento urbanístico se haya materializado físicamente en la adjudicación de una cuota indivisa sobre una finca, que ya además está inscrita en el Registro de la Propiedad y por tanto bajo la salvaguarda de los Tribunales (artículo 1.º LH). Lógicamente el Ayuntamiento podrá transmitir su derecho inscrito (la cuota parte indivisa de la finca adjudicada), en virtud de título hábil para ello y con los trámites legalmente exigibles, pero no ya realizar la cesión del derecho urbanístico ya inexistente por estar materializado. Debe tenerse en cuenta que según doctrina de este Centro Directivo, la decisión administrativa para optar entre uno de los varios procedimientos legalmente admisibles no es calificable, pero sí los trámites esenciales del procedimiento elegido, que son calificables por el Registrador ex artículo 18 LH y 99 RH; pero además ocurre que en este caso los principios del sistema registral (salvaguarda judicial de los asientos, tracto sucesivo y legitimación registral) impiden inscribir la cesión de un aprovechamiento urbanístico ya materializado en un derecho de propiedad inscrito, sin que tampoco pueda admitirse como un supuesto de rectificación de un expediente administrativo pues no se han seguido los trámites para ello.

3. El segundo y el tercer defecto, relativos respectivamente a la falta de acreditación de las facultades de representación invocadas por los representantes de la Junta de Compensación y de «Monteviejo Inversiones Inmobiliarias, S.L.» y a la falta de acreditación de las circunstancias relativas a la sociedad «Monteviejo Inversiones Inmobiliarias, S.L.» ni las relativas a la Junta de Compensación, no son objeto de alegaciones en el recurso, que se dirige únicamente contra los razonamientos expresados por la Registradora en el defecto primero, sin que por otra parte conste la voluntad del recurrente de impugnar los fundamentos de derecho expresados en los defectos segundo y tercero, por lo que debe entenderse confirmada también en este punto la nota de calificación.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la Registradora en los términos resultantes de los anteriores pronunciamientos.

Contra esta Resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la Capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 28 de abril de 2008.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.