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Ficha de esta disposición

Título :
Ordenanza municipal de cambio de uso de locales a viviendas. Aprobación definitiva
Nº de Disposición :
0
Boletín Oficial :
BOP-GUIPUZCOA 214
Fecha Disposición :
09/11/2010
Fecha Publicación :
09/11/2010
Órgano Emisor :
AYUNTAMIENTO DE ZARAUTZ
AYUNTAMIENTO DE ZARAUTZ

Anuncio

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 70-2 de la Ley Reguladora de las Bases de Régimen Local, se publica el texto íntegro de la ordenanza municipal de cambio de uso de locales a viviendas, cuya aprobación fue acordada por el Pleno de este Ayuntamiento en sesión celebrada el 27 de octubre de 2010.

Contra el acuerdo, que pone fin a la vía administrativa, se podrá interponer recurso contencioso-administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia del País Vasco, en el plazo de dos meses a contar del día de la publicación del presente anuncio, sin perjuicio de que pueda ejercitar cualquier otro recurso que estime procedente.

Legislación aplicable: Artículos 116 y 117 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, modificada por la Ley 4/1999, de 13 de enero; y artículo 46 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa.

Zarautz, a 28 de octubre de 2010.El Alcalde.

(7237)   (12629)

ORDENANZA MUNICIPAL DE CAMBIO DE USO DE LOCALES A VIVIENDAS

PREÁMBULO

El contexto socioeconómico que se dibuja en el ámbito geográfico del municipio de Zarautz y su entorno inmediato revela en materia de vivienda un problema generalizado y de amplia relevancia social, como es la falta de correspondencia entre la oferta de vivienda a precio asequible y la demanda de la misma.

Nos encontramos ante un sistema donde el producto que se aporta al mercado para su comercialización es insuficiente y excesivamente caro para un sector muy representativo de la sociedad, principalmente aquellas personas que pretenden acceder a su primera vivienda.

A ello contribuye otro factor indisociable como son las condiciones orográficas del municipio de Zarautz que limitan, en gran medida la implantación de nuevos desarrollos urbanísticos residenciales que permitan afrontar esta problemática.

Tampoco el mercado del alquiler se ha revelado por el momento como método sustitutivo a la compraventa y que facilite el acceso a la vivienda.

Por otro lado, dentro del parque inmobiliario de Zarautz existen locales vacíos; esto significa que el actual patrimonio edificado está desaprovechado y no está prestando el servicio que debiera.

Interrelacionando ambos factores se concluye la necesidad de una urgente optimización del patrimonio edificado para tratar de garantizar los derechos constitucionales del vecindario a una vivienda digna y adecuada. En esta línea, en los últimos años se están incrementando de forma considerable las peticiones y consultas urbanísticas ante el Ayuntamiento en relación con la posibilidad de destinar a vivienda los locales sitos en planta baja.

Esta circunstancia, unida al mandato asignado a los poderes públicos de promover, en la medida de lo posible, las condiciones precisas y necesarias para facilitar a la ciudadanía unas condiciones de vida adecuadas, ha motivado al Ayuntamiento de Zarautz a considerar que el cambio de uso de local a vivienda puede permitir, por un lado, el acceso a la vivienda de un amplio sector social que tiene notables dificultades para adquirir una residencia y, por otro lado, aumentar la oferta evitando la ocupación de nuevo suelo, que en un entorno como Zarautz es un bien muy escaso.

Por otra parte, se entiende esta actuación debe conjugarse con la salvaguarda de aquellas zonas del municipio en la que se evidencia una relevante actividad comercial que se desea mantener.

Asimismo hay que resaltar el papel de la ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo del País Vasco, la cual va a posibilitar un mejor funcionamiento de la presente ordenanza en lo relativo a la limitación del precio de venta de los locales convertidos a vivienda.

Desde esta premisa, el Ayuntamiento de Zarautz ha realizado un estudio específico dirigido a analizar esta posibilidad de convertir los locales en planta baja en viviendas, con la finalidad de fijar unos criterios sobre las zonas del municipio aptas para poder implantarlo, así como las características edificatorias que deben reunir los locales para transformarse en una vivienda con las adecuadas condiciones de habitabilidad.

La Ordenanza regula así las condiciones técnicas y los requisitos exigidos para poder autorizar la conversión del local en vivienda y define un procedimiento de obtención de la licencia.

Se configuran las nuevas viviendas en planta baja como viviendas de protección pública tasadas municipales, conforme a lo dispuesto en el apartado cuarto de la Disposición Adicional Octava de la Ley 2/2006, de Suelo y Urbanismo.

La ordenanza establece por ello el régimen de estas viviendas, remitiéndose en lo no regulado por la misma al régimen propio de la vivienda protegida autonómica.        

CAPÍTULO I ÁMBITO Y REGLAS GENERALES 
Artículo 1.    Objeto.


El objeto de la Ordenanza es establecer el régimen normativo que regule las condiciones, requisitos y el procedimiento para posibilitar en el municipio de Zarautz la conversión en vivienda tasada municipal de locales destinados a otros usos y ubicados en edificios residenciales.

Artículo 2.    Locales susceptibles de cambio de uso y locales excluidos.

1.    El cambio de uso regulado en la Ordenanza será posible únicamente en locales en plantas bajas y en semisótanos que reúnan las condiciones adecuadas, que estén ubicados en edificios residenciales construidos en suelo urbano, y que expresamente figuren como aptos para el cambio de uso a vivienda en los anexos 1 y 2 de la Ordenanza. Para la definición de planta baja y planta semisótano se estará a lo establecido en las ordenanzas del plan general de Ordenación Urbana de Zarautz.           

2.    Quedan excluidos de la posibilidad de cambio de uso a vivienda:

a)    Los locales que presenten una configuración de sótano.

b)    Los locales que en el planeamiento urbanístico vigente queden destinados al uso específico de garaje/aparcamiento. Se autoriza sin embargo el uso de vivienda en las citadas plantas aunque las mismas estén destinadas de hecho a uso de garaje/aparcamiento, siempre que las mismas tengan definido en origen un uso urbanístico diverso -local comercial, etc-.

c)    Los locales ubicados en edificios para los que, en el momento de la solicitud de licencia de reconversión de uso residencial, no haya trascurrido al menos un plazo de diez (10) años desde la fecha de finalización de la construcción o de la obtención del fin de obra.

d)    Los locales en los que, en el momento de la solicitud de licencia de reconversión a uso residencial, no hubiera trascurrido al menos un plazo de tres (3) años desde el cese de la última actividad de tipo comercial o terciario constatada en el mismo.

3.    La concurrencia del cumplimiento de los requisitos para el cambio de uso a vivienda será ponderada en cada caso por los técnicos municipales mediante el oportuno informe justificativo.

4.    Las zonas en las que se permite este cambio de uso quedan reflejadas en la documentación que se acompaña como Anexo 1 «Listado de portales aptos», completado gráficamente con un Anexo 2 «Zonas aptas para implantar viviendas en plantas bajas». El anexo 1 prevalecerá en caso de discrepancia entre ambos documentos.

Artículo 3.    Condiciones generales de autorización del uso de vivienda.

3.1.    Criterios generales.

1.    La autorización para el cambio de uso de un local en planta baja a vivienda quedará supeditada al cumplimiento de los requisitos y condiciones señalados en la presente Ordenanza. En lo no regulado por la Ordenanza serán de aplicación supletoria las normas generales de la edificación del Plan General de Ordenación Urbana de Zarautz. En general, para el cambio de uso el total de la superficie destinada a vivienda deberá quedar sobre rasante.

2.    Las condiciones de la Ordenanza serán de aplicación en la adecuación de locales sin uso original de vivienda que pretendan adquirir tal condición, pudiendo admitirse excepcionalmente el no cumplimiento de alguno de los referidos aspectos por razones debidamente justificadas, cuestión que deberá ser analizada e informada expresamente por los técnicos municipales en cada caso.

3.    Los cambios de uso no facultarán ni justificarán aumentos de la superficie construida, como cierres de soportales y porches, salvo las permitidas en el artículo 5.

4.    El cambio de uso podrá condicionarse a la eliminación de anejos, añadidos y elementos constructivos discordantes y degradantes con el entorno y el nuevo uso de vivienda.   

3.2.    Acceso a la vivienda.

1.    El acceso a las nuevas viviendas deberá efectuarse prioritariamente a través de los elementos comunes de circulación interior del edificio en el que se ubique. En caso de que dicho acceso no sea física, funcional ó legalmente posible, y de forma excepcional, se podrá autorizar el que se efectúe directamente desde el espacio exterior no edificado al que dé frente, mediante la habilitación de un nuevo portal, ó vestíbulo/distribuidor independiente, al que podrán abrir las puertas de acceso de una, ó más viviendas. La superficie de este espacio de acceso no computará a efectos del control de la superficie mínima de la vivienda. El vestíbulo/distribuidor será en todos los casos un espacio cerrado, no admitiéndose zaguanes.

2.    En el supuesto de que el acceso se efectúe desde el exterior del edificio, se deberá garantizar el cumplimiento de las normas establecidas en el Anejo V «Obras de reforma, ampliación o modificación de las urbanizaciones y edificaciones» del Decreto 68/2000 de 11 de abril, por el que se aprueban las Normas técnicas sobre condiciones de accesibilidad de los entornos urbanos, espacios públicos, edificaciones y sistemas de información y comunicación, o normativa que lo sustituya.

3.    Excepcionalmente podrá eximirse el cumplimiento de alguna de las condiciones de los apartados anteriores en aquellos casos en los que no sea factible su cumplimiento, previo análisis de cada caso e informe de los técnicos municipales.

3.3.    Incompatibilidad con determinadas actividades clasificadas e instalaciones.

1.    Quien promueva el cambio de uso deberá adoptar las medidas correctoras necesarias para que pueda desarrollarse un uso residencial junto a locales destinados a otro tipo de usos.

2.    No obstante, por su especial potencial en cuanto a la generación de riesgos, ruidos, olores, aglomeración de personas y similares, se consideran incompatibles con el uso residencial en planta baja o en semisótano las siguientes situaciones:

A.    La existencia en el mismo edificio de actividades clasificadas.talescomo las siguientes: Hostelería y espectáculos públicos en sus diversas variantes (discotecas, bares, restaurantes, etc) sociedades gastronómicas, comercial por menor de carácter concentrado, y cualquier otra de naturaleza análoga.

B.    La colindancia con el local de determinadas instalaciones y/o actividades tales como las siguientes: Talleres mecánicos, almacenes de sustancias peligrosas, centros de transformación, depósitos de gasoil, calderas de calefacción, salas de instalaciones, salidas de aire acondicionado y cualquier otra de naturaleza análoga.

3.  En consecuencia no podrá admitirse el cambio de uso a vivienda allí donde el local linde con otro que albergue actividades o instalaciones incompatibles, ni podrá admitirse la implantación de un nuevo uso incompatible al de vivienda allí donde se haya admitido el cambio de uso para vivienda.

CAPÍTULO II CONDICIONES TÉCNICAS DE HABITABILIDAD 
Artículo 4.    Programa mínimo y dimensiones de la vivienda y sus estancias.


1.    La vivienda mínima, con independencia del parque edificatorio existente, no tendrá una superficie útil inferior a 40 m².

2.    La vivienda mínima se compondrá de una habitación o pieza habitable, en la que se podrán agrupar las funciones de estar, comedor y cocina; de un dormitorio principal, de un baño (bañera o ducha, inodoro y lavabo). No podrán situarse en el mismo espacio las áreas correspondientes a cocina y dormitorio.

3.    Las viviendas cuya superficie no supere los sesenta metros cuadrados útiles (60 m²), dispondrán al menos de un baño. Por encima de los 60 m² útiles, deberán disponer, como mínimo, de un baño y un aseo (lavabo e inodoro).

4.    Los dormitorios, cocinas y aseos no podrán servir de paso obligado a otras habitaciones. En viviendas de más de un dormitorio el acceso a unos de los baños se deberá realizar a través de pasillo, vestíbulo o distribuidor. Se prohíbe el acceso al baño o aseo a través de la cocina. En viviendas de un solo dormitorio el acceso al baño también podrá realizarse desde el mismo dormitorio.

5.    El estar podrá servir a otras piezas habitables. Si el estar alberga también la cocina, se evitará que las puertas de los dormitorios a los que sirva queden enfrentadas con el espacio de cocina.

6.    La altura útil de las estancias deberá ser de 2,5 m pudiéndose reducir a 2,20 m en vestíbulos, pasillos y aseos. También podrá reducirse la altura útil libre hasta 2,20 en un 30% de la superficie útil de cada una de las piezas.       

7.    Superficies y dimensiones mínimas de las piezas.

Ver Anexo

8.    Los espacios destinados a tendederos se resolverán preferentemente en el exterior de la vivienda y en cualquier caso, dentro de la superficie de fachada, diseñado de forma que tenga una total protección de vistas. Si esto no fuese posible, se posibilitará la disposición de un espacio interior dispuesto con ventilación forzada y/o la instalación de secadoras de ropa.

Artículo 5.    Condiciones para la ejecución de altillos.

1.    Se permitirá la construcción de altillos siempre que las alturas libres mínimas sean de 2,50 m en la parte inferior y de 2,20 en la parte superior, no pudiendo existir en estas plantas ningún elemento estructural o de instalaciones que impida el cumplimiento de esta determinación.

2.    El altillo deberá estar necesariamente vinculada a la vivienda en la que se ubica y podrá desarrollarse en el 40% de la superficie útil del local, pudiendo llegar hasta fachada, resolviendo adecuadamente la composición de los huecos en conjunto. En caso de contar con entreplanta, el local deberá tener una superficie suficiente en la planta de acceso para albergar la estancia-cocina-comedor, un dormitorio doble y un baño, además de la superficie ocupada por la comunicación vertical, en ningún caso inferior a 40 m² útiles.

Artículo 6.    Ventilación e iluminación interior.

1.    Toda vivienda tendrá, al menos, dos huecos con apertura sobre las fachadas que den a vía pública o patio de manzana, de los que uno tendrá el destino de sala de estar, ya sea en alguna de las modalidades de sala-dormitorio o cocina-estar. A efectos del número mínimo de huecos no computarán los que den a soportales.

2.    Iluminación y ventilación mínimas de las piezas.

A)    Los espacios destinados a sala o cuarto de estar, dormitorio, cocina y comedor tendrán huecos de iluminación natural y de ventilación que sean exteriores. Se considera que una pieza o local es exterior si cumple alguna de las siguientes condiciones:

a)    Dar frente a una vía pública, calle o plaza.

b)    Dar a un patio que cumpla las normas correspondientes en cuanto a sus dimensiones.

c)    Dar a un espacio libre de edificación, público o privado, que cumpla al menos las dimensiones mínimas establecidas para los patios en el artículo 7.2.13 del PGOUZ.

B)    La superficie de los huecos practicados en fachada, no podrá ser inferior a un 12% de la superficie útil de la pieza o local (1 m²), con un ancho mínimo de 0,8 m.

C)    La superficie de iluminación, nunca será inferior al 8% de la superficie útil de la pieza o local que se ilumine. Se garantizará en cualquier caso, como mínimo un nivel luminoso de 100 lux a un metro de la ventana. La superficie destinada a ventilación será, como mínimo, 1/3 de la superficie de iluminación.

D)    Los cuartos de baño y/o aseos tendrán huecos de ventilación de 400 cm². Los huecos de ventilación podrán ser sustituidos por alguno de los siguientes sistemas: A) Ventilación ambiental por conducto con una sección mínima de 400 cm² en el colector general y de 150 cm² en los conductos individuales; b) Ventilación forzada por medios mecánicos que garanticen un caudal mínimo de extracción de 30 m³/hora en conducto exclusivo. En caso de que la ventilación forzada se evacue a fachada deberá realizarse a una altura superior a 2,20m respecto a la rasante exterior.

E)    La ventilación de los gases de combustión de caldera se realizará preferentemente a cubierta. En caso de imposibilidad podrá evacuarse a fachada a una altura superior a 2,20m respecto a la rasante exterior.

F)    La ventilación ambiental de cocinas se realizará de alguna de las formas previstas para los cuartos de baño (apartado D). La evacuación de humos de cocina se realizará a cubierta. En caso de imposibilidad justificada deberán disponerse filtros de carbono o sistema similar homologado, que evacuen al propio recinto. Deberán sustituirse los filtros en los plazos previstos para evitar molestias a los vecinos.

G)    Las condiciones de ventilación deberán cumplir las determinaciones establecidas en las disposiciones legales vigentes en la materia y en particular, en el Código Técnico de Edificación.

3.    Podrán proponerse, asimismo, soluciones de composición de los huecos de fachada destinados a la ventilación e iluminación de las dependencias de la vivienda, que no se ajusten estrictamente a los parámetros de los puntos anteriores, siempre que sean validadas por los técnicos municipales, cuando estén justificadas desde la mejora de las condiciones de habitabilidad de la vivienda, proporcionen las condiciones necesarias de privacidad y seguridad a los usuarios de la misma y armonicen con las características arquitectónicas del edificio.

Artículo 7.    Condiciones de impermeabilización, aislamiento térmico e insonorización.

Los locales y espacios en los que se pretenda implantar el uso de vivienda se adecuarán a ese respecto a las condiciones establecidas en las disposiciones legales vigentes, y seránhabilitadascon las medidas necesarias para su destino a ese uso. Deberán determinarse y ejecutarse las medidas necesarias para la adecuada insonorización de la vivienda.

Artículo 8.    Privacidad y seguridad.

1.    Para que no existan vistas directas desde el exterior y siempre que ello sea compatible con la accesibilidad a la vivienda, en todo local de altura libre no inferior a tres (3) metros se exigirá que haya una altura mínima de cincuenta (50) centímetros entre la rasante exterior y el nivel del suelo de la vivienda.

2.    En los casos de locales de altura libre inferior a tres (3) metros, y en general, en los que no sea posible compatibilizar accesibilidad y privacidad, no se exigirá subir el nivel del suelo de la vivienda, pero, como criterio general, deberá existir o habilitarse una franja de protección (zona verde, terraza) entre el local y los itinerarios y pasos peatonales exteriores de uso público.

3.    En cualquier solución que se adopte se dará prioridad a resolver la accesibilidad a la vivienda.

4.    Se permite el uso de elementos de seguridad como persianas, lamas, verjas, etc., siempre y cuando no sobresalgan de la línea oficial de fachada y respeten las condiciones estéticas establecidas en el Capítulo III de la Ordenanza. En caso de instalación de persianas, éstas serán con la caja hacia el interior de la línea de fachada.

Artículo 9.    Localización de contadores y buzones.

Si el acceso a la vivienda es por elemento común (portal, etc.) los contadores deberán situarse en él, junto a los ya existentes, y se instalarán conforme a los criterios establecidos por las compañías responsables del correspondiente servicio. En el caso de acceso independiente no podrán sobresalir del plano de la fachada.

CAPÍTULO III CONDICIONES DE ESTÉTICA 
Artículo 10.    Instalaciones en la fachada.


Se prohíbe la instalación de aparatos de aire acondicionado visibles desde la vía pública. Cuando se sitúen en una fachada de patio de manzana privado su colocación requerirá un estudio del alzado del edificio, no pudiendo instalarse sino en la posición en que menos perjudique a la estética de la fachada. Las rejillas de salida de aire de las climatizadoras que den a vía pública deberán situarse a una altura mínima de 2,20 m.

Artículo 11.    Condiciones de tratamiento exterior de las edificaciones y fachadas afectadas.

1.    El tratamiento de la fachada del local deberá armonizar con la del edificio en su totalidad, sin que este extremo implique la adopción de la misma solución de huecos que en las plantas tipo; podrán respetarse las condiciones de composición y dimensiones existentes, siempre que éstas armonicen con la fachada en su conjunto.

2.    Se deberá resolver el tratamiento de la fachada de la nueva vivienda tanto en apertura de huecos como en los materiales utilizados, guardando la debida sintonía con el resto de la fachada de la edificación.

3.    El proyecto que se aporte deberá reflejar gráficamente, para todas y cada una de las fachadas en su totalidad, la justificación de estas condiciones. Además se deberán aportar fotografías actualizadas de la edificación objeto del proyecto, para justificar el uso de materiales y composición.

CAPÍTULO IV NORMAS DE PROCEDIMIENTO PARA CAMBIAR EL USO DE UN LOCAL AL DE VIVIENDA 
Artículo 12.    Licencias de obras de transformación.        


1.    El procedimiento para autorizar la transformación de un local en vivienda se iniciará con la solicitud de la licencia de obras, a la que deberán acompañar, sin perjuicio de lo dispuesto en el Título 5 del PGOUZ (Régimen de las Licencias Urbanísticas y su Tramitación) los siguientes documentos:

a)    Memoria justificativa y detallada del nuevo uso con indicación expresa del modo de dar cumplimiento a las condiciones establecidas en la presente Ordenanza;

b)    Relación de superficies, instalaciones y previsión de obras a realizar para cumplir los requisitos de la Ordenanza;

c)    Plano de emplazamiento en el que se indique la situación de la finca;

d)    Planos de estado actual y futuro de la planta y fachadas, a escala mínima 1:100 con las secciones necesarias para su completa comprensión; y.

e)    Fotografía de la fachada del edificio en el que se ubica el local y fotografías del estado actual del local.

2.    La documentación deberá venir firmada por técnico o titulado competente y visada por su Colegio Oficial. 

3.    La persona promotora presentará también la documentación prevista en el artículo 22 (precio máximo de venta o alquiler) y acreditará su voluntad de enajenar o alquilar la vivienda a quien cumpla las condiciones señaladas en el artículo 21. En el supuesto concreto del artículo 21.2 acreditará la propiedad del local con la antigüedad indicada en el mismo, así como, en su caso, el vínculo familiar con la persona a quien va destinada la vivienda, aportando para ello copia del Libro de Familia.

Artículo 13.    Calificación provisional.

1.    El otorgamiento de la licencia de obras supone la calificación provisional del local como vivienda protegida.

2.    En la resolución figurará, además del nombre e identificación fiscal de la persona promotora y del carácter permanente de la calificación, los siguientes datos aportados por aquélla:

a)    la superficie útil de la vivienda resultante;

b)    el régimen de uso (propiedad o arrendamiento); y.

c)    el precio máximo de venta o renta.

Artículo 14.    Designación de la persona adjudicataria.

1.    En el plazo de quince (15) días desde la calificación provisional del local como vivienda protegida, la persona promotora solicitará por escrito del Ayuntamiento, u organismo público a quien se encomienda la gestión, la designación de la persona adjudicataria de la vivienda en régimen de venta o arrendamiento, conforme a lo indicado al solicitar la licencia de obras, salvo en el supuesto de uso propio previsto en el artículo 21. 2, en cuyo caso deberá acreditar el cumplimiento de los requisitos fijados en el artículo 21.1.

2.    En el plazo máximo de tres (3) meses desde la solicitud, el Ayuntamiento u Organismo público a quien se encomiende la gestión, tras comprobar el cumplimiento de los requisitos, comunicará a la promotora el nombre de las personas adjudicatarias, como propietaria o arrendataria, y de acuerdo con el precio o renta fijados en la calificación provisional, o, en el caso de uso propio, la conformidad o la necesidad de subsanar las deficiencias observadas.

3.    El incumplimiento de la designación de adjudicatarios en plazo por el Ayuntamiento facultará al promotor para designar a los mismos. Asimismo la no aportación de documentación o el incumplimiento de requisitos, en caso de uso propio, facultará al Ayuntamiento para la designación de adjudicatarios.

Artículo 15.    Licencia de 1.ª utilización y calificación definitiva.

1.    Una vez finalizadas las obras de transformación del local en vivienda, la persona titular de la licencia de obras solicitará la de 1.ª utilización, acompañando el certificado final de obra junto con el que acredite que se ha llevado a cabo la insonorización reglamentaria, así como el resto de condiciones señaladas en la licencia.

2.    A la vista de la documentación, los servicios municipales comprobarán que las obras se han ajustado al proyecto técnico aprobado, y resolverá sobre la licencia de 1.ª utilización.

3.    El otorgamiento de la licencia de primera utilización conlleva su calificación definitiva, la cual permitirá la formalización de la transmisión de dicho local o su arrendamiento, y la consiguiente ocupación.

Artículo 16.    Formalización del contrato y ocupación de la vivienda.

1.    Tanto la transmisión como el arrendamiento deberán formalizarse en el plazo de tres meses desde la calificación definitiva. La primera habrá de hacerse en escritura pública.

2.    En el documento de formalización constará la calificación del inmueble como vivienda de protección pública y el reconocimiento del derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración competente.

3.    El Ayuntamiento u Organismo público a quien se encomiende la gestión, comprobará si el contrato se ajusta a los términos de la calificación definitiva, y concederá el visado al mismo.

4.    La ocupación de la vivienda por la persona compradora o arrendataria deberá realizarse en el plazo máximo de tres (3) meses desde la suscripción de la escritura de transmisión o el contrato de arrendamiento. El incumplimiento dará derecho a la Administración al ejercicio del derecho de tanteo y retracto.

Artículo 17.    Caducidad de la autorización.

En el caso de que transcurrido un año desde el otorgamiento de la calificación provisional no se hayan ejecutado las obras de transformación del local en vivienda, ni obtenido la licencia de primera utilización, la autorización quedará caducada y sin efecto alguno, excepto en el caso en que se hubiera concedido una prórroga para el inicio de las obras.

CAPÍTULO V RÉGIMEN JURÍDICO DE LAS VIVIENDAS RESULTANTES DEL CAMBIO DE USO 
Artículo 18.    Calificación como vivienda tasada municipal. Derechos de tanteo y retracto.


1.    Las viviendas que pudieran habilitarse se vincularán al régimen propio de la vivienda tasada municipal (VTM) en cualquiera de sus modalidades.

2.    Dicha calificación será permanente y conllevará la aplicación del régimen establecido en la presente Ordenanza y en la reguladora de la vivienda tasada municipal de Zarautz, debiendo hacerse constar en el Registro de la Propiedad la vinculación a ese régimen jurídico.

3.    De acuerdo con lo previsto en apartado séptimo de la Disposición Adicional Octava de la Ley 2/2006, del Suelo y Urbanismo, las viviendas quedarán sujetas de forma permanente al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto por parte de la Administración competente.

Artículo 19.    Régimen de uso de la vivienda.

La vivienda podrá utilizarse en régimen de propiedad o de arrendamiento, pero siempre como domicilio habitual y permanente, quedando expresamente prohibido que se pueda destinar a segunda vivienda o cualquier otro uso.

Artículo 20.    Personas promotoras de la transformación.

1.    Podrá promover la transformación de un local en vivienda cualquier persona que sea su propietaria.

2.    La persona promotora de la transformación asumirá la ejecución de las obras que permitan adecuar el local a las condiciones establecidas en la presente Ordenanza y tendrá la responsabilidad que le atribuyan la Ley de Ordenación de la Edificación y demás normativa de aplicación.

3.    La persona promotora deberá exponer la voluntad de enajenar o arrendar el inmueble, salvo en el caso de que se pretenda ejecutar la actuación para uso propio, para lo que se presentará la documentación que justifique que cumple los requisitos del artículo siguiente.

Artículo 21.    Requisitos de las personas destinatarias de las viviendas.

1.    Las personas que quieran optar a la adquisición o arrendamiento de la vivienda deberán estar inscritas en el Registro de Solicitantes de Vivienda-Etxebide y empadronadas en el Municipio de Zarautz, desde dos años antes como mínimo.

2.    Quedan eximidas de la anterior exigencia y podrán ostentar directamente la condición de usuarias de la vivienda, las personas que sean propietarias del local desde al menos dos (2) años antes de la fecha de entrada en vigor de la presente Ordenanza, así como sus cónyuges o cualquiera de sus familiares hasta el segundo grado directo (abuelos, padres, hijos y nietos) o colateral (hermanos).

Artículo 22.    Régimen jurídico y condiciones de autorización del uso de vivienda.

22.1.    Condiciones de transmisión y arrendamiento de las viviendas.

Salvo en el caso de las viviendas destinadas al uso propio del promotor de la actuación de cambio de uso, cuando los propietarios de las viviendas decidan proceder a su enajenación o arrendamiento (tanto en la venta o arrendamiento primero como en los sucesivos) se procederá como sigue:

a)    Se notificará al Ayuntamiento la decisión de enajenar o arrendar la vivienda, con expresión del precio y demás condiciones esenciales de la operación prevista, así como el domicilio del interesado a efecto de practicar comunicaciones, y los datos que acrediten fehacientemente el cumplimiento por parte del posible comprador o arrendatario de la vivienda de las condiciones exigidas a los adjudicatarios por el artículo 15 de esta Ordenanza.

b)    En el plazo de dos meses contados a partir de la notificación formal de la decisión de transmisión o arrendamiento, el Ayuntamiento comunicará al interesado su voluntad de ejercer o no el derecho de tanteo y, en consecuencia adquirir o no la vivienda en el precio correspondiente a la calificación de vivienda tasada municipal de régimen general.

c)    Así mismo, dentro de dicho plazo de dos meses, y si fuera procedente, el Ayuntamiento tras la comprobación de los datos aportados, se pronunciará sobre la validación del comprador/arrendatario-adjudicatario de la vivienda propuesto. A tal fin, podrá solicitar datos complementarios, en cuyo caso, el plazo quedará interrumpido hasta la fecha en que el propietario los aporte.

d)    Transcurrido el plazo a que se refieren los dos párrafos anteriores, sin notificación de resolución expresa sobre el ejercicio del derecho de tanteo, ó en su caso, sobre la validación del comprador-adjudicatario de la vivienda, se podrá proceder libremente a la enajenación o arrendamiento proyectado.

e)    Cuando el interesado no hubiera cursado la notificación de decisión de enajenación o arrendamiento, el Ayuntamiento podrá ejercitar el derecho de retracto en el plazo de un año a partir de que hubiese tenido conocimiento de la enajenación. También podrá ejercitarse el derecho de retracto por idéntico plazo cuando en la notificación se hubiese omitido cualquiera de los requisitos exigidos, o resultase inferior el precio efectivo de la transmisión, o menos onerosas las condiciones de ésta. La posible adquisición de estas viviendas por el Ayuntamiento, irá dirigida a su incorporación al patrimonio municipal, a destinar al régimen de alquiler, realojo, cesión en precario, o similar.

22.2.    Excepción al derecho de compra preferente.

En la trasmisión de la propiedad o arrendamiento de la vivienda, no será necesario cumplir las condiciones establecidas en el artículo 16.1 cuando se efectúe a favor de los familiares del propietario transmitente/arrendador previstos en el artículo 15.2. No obstante, también en este supuesto, deberá comunicarse formalmente al Ayuntamiento la intención de transmitir.

22.3.    Autorización municipal de la trasmisión de propiedad de las viviendas.

En cualquiera de los supuestos contemplados en los dos artículos anteriores, el Ayuntamiento expedirá documento autorizando de la transmisión en el que se mantendrá de forma irreversible la calificación de Vivienda Tasada Municipal, sin la cual no se podrá otorgar la correspondiente escritura pública entre el transmitente y el adjudicatario, o el familiar, ni consecuentemente inscribirse ésta en el Registro de la Propiedad.

22.4.    Condiciones del adjudicatario.

Para ser adjudicatario de las viviendas reguladas por la presente Ordenanza será imprescindible, en el momento de la notificación de venta al Ayuntamiento por parte del propietario-transmitente, dar cumplimiento a los requisitos establecidos al efecto por la Ordenanza Municipal Reguladora de la Vivienda Tasada Municipal.

CAPÍTULO VI RÉGIMEN LEGAL 
Artículo 23.    Edificabilidad urbanística ponderada.


Dado que los coeficientes de ponderación del uso de vivienda protegida y el uso terciario son muy similares, a los cambios de uso que se promuevan conforme a esta Ordenanza no tendrán efectos prácticos en cuanto a aumentos o disminución de la edificabilidad urbanística. Ni el Ayuntamiento exigirá la cesión del porcentaje correspondiente a un eventual incremento de la edificabilidad urbanística ponderada, ni el promotor podrá reclamar la pérdida de edificabilidad urbanística ponderada.

Artículo 24.    Régimen disciplinario.

El Ayuntamiento ejercerá por sí, o a través del Organismo público correspondiente, las funciones de inspección y disciplinaria correspondiente.

Artículo 25.    Servidumbres y Normas de Propiedad Horizontal.

1.    La autorización municipal para la conversión de los locales en viviendas protegidas se otorgará sin perjuicio de los derechos de terceros y de las servidumbres que puedan existir sobre la finca originaria en relación con el acceso a elementos comunes, tales como patios, pasos de instalaciones, etc.

2.    Corresponderá a la persona promotora de la transformación instar las eventuales modificaciones de los estatutos de la Comunidad de Propietarios o del título de la propiedad horizontal que pudiera exigir la intervención. La licencia municipal de cambio de uso no obliga al resto de propietarios del inmueble ni afecta a las relaciones entre particulares, cuyos conflictos, de no mediar acuerdo, se resolverán ante los Tribunales ordinarios de justicia.

Artículo 26.    Comunicación al catastro.

Una vez sea autorizado el uso de vivienda en un local destinado originariamente a otro uso distinto, el Ayuntamiento pondrá dicha circunstancia en conocimiento del Catastro de Urbana de la Diputación Foral de Gipuzkoa, a los efectos oportunos.

Artículo 27.    Regularización de situaciones de hecho.

1.    Podrán autorizarse aquellas actuaciones de uso y acondicionamiento de vivienda de locales emplazados en los edificios no incluidos en el Anejo I, que se hayan llevado a cabo de forma previa a la entrada en vigor la presente Ordenanza, sin la correspondiente licencia municipal, siempre que se solicite por su propietario y se cumplan todas las condiciones técnicas, de régimen jurídico y de procedimiento establecidas en este texto articulado.

2.    Sobre la legalización de estas actuaciones recaerá la obligación de resarcir al Ayuntamiento con el pago de las tasas e impuestos correspondientes a las obras ejecutadas sin licencia y de la sanción económica que según la Ley de Suelo y Urbanismo corresponde a la infracción previamente cometida.

DISPOSICIONES ADICIONALES

Primera.    Precios e ingresos tasados y su actualización. 

1.    El precio máximo de venta del metro cuadrado útil de la vivienda en primeras, segundas y posteriores transmisiones, así como la renta máxima a abonar por arrendamiento, no podrán superar el máximo previsto en la ordenanza municipal reguladora de las viviendas tasadas municipales.

2.    Los ingresos máximos y mínimos de las personas adjudicatarias de las viviendas no serán superiores ni inferiores a los previstos en la ordenanza reguladora de la vivienda tasada municipal de Zarautz, en función de cada modalidad de vivienda tasada.

Segunda.    Normativa supletoria.

En lo no previsto en la presente Ordenanza se aplicará supletoriamente la normativa autonómica sobre viviendas de protección oficial en régimen tasado y, en su defecto, la de las viviendas de protección oficial de régimen general, incluyendo la materia disciplinaria.

Tercera.    Evaluación periódica de resultados y Registro de locales.

1.    El Área competente en la materia dará cuenta anualmente a la Comisión municipal que se señale o constituya a tal efecto del grado de aplicación de la Ordenanza y de cuantos otros extremos directamente relacionados con la misma se consideren de interés. Al cabo de tres años de vigencia la Comisión podrá proponer la revisión de la Ordenanza.

2.    Dicha Área, creará un Registro en el que se inscribirá todos los locales que haya autorizado a transformarse en vivienda.

Cuarta.    Actualización de Anexos.

Los Anexos 1 (Listado de portales aptos) y 2 (Zonas aptas para implantar viviendas en plantas bajas) podrán ser actualizados mediante acuerdo municipal razonado.

Ver Anexo