5. JUSTIFICACIÓN DE LA MODIFICACIÓN DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE BINÉFAR EN EL ÁMBITO DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN Nº 5B.
5.1. Justificación de la ordenación propuesta. Calificación del suelo.
Actualmente la UE-5B ocupa una extensión fragmentada en tres partes y que se encuentra rodeada de suelos con todo tipo de clasificaciones. Se trata de una serie de espacios que formaron parte inicialmente de la UE-5, y que permanecen sin desarrollar.
El carácter heterogéneo de estos suelos invita a plantear una ordenación también heterogénea donde parece prudente que se mantengan algunos suelos con carácter industrial a fin de completar manzanas que ya disponen de esa calificación y cuyas industrias se encuentran en plena actividad. Esta situación se produce en las manzanas 3, 4 y 6, cuyos suelos tendrán la calificación de suelo industrial, clave 6.
Diferente es la situación en otras dos grandes áreas situadas una al Este de la delimitación (manzana 5) y otra al Oeste (manzana 1), donde su mayor distancia a los focos de contaminación acústica permiten considerar otro tipo de uso del suelo.
La manzana 1 se localiza entre el acceso a la localidad por la antigua carretera N-240 y el Camino de Pueyo. Tiene la suficiente entidad para plantear un uso residencial que mejore la imagen de la ciudad en uno de sus accesos más frecuentados. Por otra parte puede constituirse en una avanzadilla de lo que puede ocurrir al otro lado de la antigua N-240 cuando se desarrollen los suelos existentes entre éste acceso y el ferrocarril. Por todo ello este suelo tendrá la calificación de Extensión de Casco Urbano, clave 7.2., con un tipo de ordenación de Edificación de Viviendas Unifamiliares sin alineación al vial, según ordenación grafiada por esta Modificación.
Situación diferente presenta la zona donde se ubica la manzana 5, adosada en parte a un suelo de transición industrial y en parte a un suelo urbanizable. Se pretende en esa zona crear un suelo residencial cuyo viario trabe la malla con las zonas residenciales del urbanizable y de la zona de transición industrial aledaña. Por todo ello este suelo tendrá la calificación de Extensión de Casco Urbano, clave 7.2., con un tipo de ordenación con edificación con alineación al vial en manzana cerrada.
Las dos nuevas zonas residenciales citadas dan la espalda a las zonas industriales próximas, y asimismo se procura localizar en sus inmediaciones espacios libres públicos que mejoren la calidad del entorno, utilizando también estos espacios libres como separación entre usos diferentes.
El viario diseñado admite la doble función para un uso industrial o para un uso residencial, desdoblándose el mismo allí donde se considera necesario, como es el caso de la manzana 1 donde se separa el acceso a las parcelas destinadas a viviendas del acceso principal al Camino de Pueyo.
Se justifica en apartado independiente lo relativo a aparcamientos.
5.2. Justificación del cumplimiento del Plan General y de la Ley Urbanística de Aragón.
Esta Modificación Puntual respeta escrupulosamente la superficie de espacios libres previstos por el Plan General, que para un ámbito de 61.425,59 m2 fija la superficie del Sistema General de Espacios Libres en 11.000 m2. Pese a que el topográfico realizado, la superficie real del ámbito es de 59.194,19 m2, se mantiene la superficie del Sistema General de Espacios Libres de 11.000,00 m2 que contempla el Plan General actual. Se ha seguido el criterio de fragmentar lo menos posible esta superficie de 11.000,00 m2, por lo que casi en su totalidad se sitúa en la manzana 5, llevándose una pequeña parte a la manzana 4.
Además, en cumplimiento de losart. 74 y 33 de la Ley Urbanística de Aragón, el incremento de población que se produce en el ámbito debe llevar aparejado un incremento del Sistema General de Espacios Libres de 5,00 m2 por habitante. Tal y como se justifica en el cuadro cuadro1 adjunto «Ordenación propuesta para la UE-5B», para un parámetro de 3,5 habitantes por vivienda y un incremento de viviendas de 237 unidades, el incremento de habitantes será de 829,50. Le corresponderán por tanto un incremento de 829,50x5= 4.147,50 m2 de Sistema General de Espacios Libres.
Por otra parte y en cuanto a viales, el Plan General para un ámbito de 61.425,59 m2 prevé una superficie de viales de 12.777,16 m2. Según el topográfico realizado, la superficie real del ámbito es de 59.194,19 m2, y de forma proporcional a la superficie real del ámbito los viales deberían ser 12.313,01 m2. La Modificación Puntual destina a viales una superficie mayor: 16.733,79 m2.
En el Plan General actual las cesiones de espacios libres y viales alcanzaban los 23.777,16 m2, lo que suponía el 38,71% del conjunto del ámbito de 61.425,59 m2. La Modificación Puntual propuesta prevé ceder 31.881,29 m2 de suelo para espacios libres y viales, lo que supone un 53,86% del total del ámbito cuya superficie real es de 59.194,19 m2.
En el Cuadro 1 adjunto «Ordenación propuesta para la UE-5B», se detallan tanto los usos como los parámetros resultantes de la ordenación de la UE-5B.
La Modificación del Plan General que se plantea cumple con todas las prescripciones previstas en el art.70 del Plan General respecto a las obligaciones en Suelo Urbano.
Asimismo cumple con todas las prescripciones previstas por la Ley Urbanística de Aragón, en especial:
- El artículo 33 donde establece las determinaciones generales de los planes generales, y entre ellas la proporción no inferior a 5 m2 por habitante de espacios libres públicos, tal y como se ha justificado anteriormente con el incremento de 4.147,50 m2 de Sistema General de Espacios Libres.
- Las previstas en el artículo 35 para el suelo urbano no consolidado.
- Las previstas en el artículo 99 para las unidades de ejecución.
- Las previstas en los artículos 100, 101 y 102 para el aprovechamiento urbanístico.
5.3. Usos.
La Modificación fija los usos permitidos en cada zona, estableciéndose dos usos fundamentales: el residencial para vivienda y el industrial de cualquier categoría de las contempladas en el artículo 211 del Plan General. Debe tenerse en cuenta que los usos industriales se permiten en zonas aledañas a áreas ya industriales, por lo que no parece lógico establecer limitaciones de categoría.
5.4. Justificación de la situación de los aparcamientos.
Aún tratándose de un suelo urbano no consolidado, por prudencia ha parecido razonable mantener al menos los módulos de reserva para aparcamientos que establece el art.47 de la Ley Urbanística de Aragón, Ley 5/1999 de 25 de Marzo.
Según este artículo, corresponde una plaza por módulo de reserva de suelo residencial y una por módulo de reserva de suelo industrial. Según el cuadro 4 adjunto y lo prescrito por la LUA, serían precisas un total de 503 plazas, de las cuales un 25% (525x0,25= 126 plazas) deben situarse en el exterior, y el resto, es decir 377 plazas, en el interior de las manzanas (75% del total). Se colocan las 126 plazas exigidas por la LUA en el exterior de las manzanas.
Respecto a las plazas en el interior de las manzanas, la cifra de 377 plazas contempladas por la LUA es algo inferior a las 389 a las que obliga el Plan General en el mismo cuadro si se llegara a apurar el techo en cada una de las parcelas. Tomando el Plan General como norma más exigente para las plazas a situar en el interior de la edificación, se prevén 389 plazas de aparcamiento en el interior de las manzanas.
Los proyectos que desarrollen esta Modificación resolverán la situación de las plazas de aparcamiento para minusválidos.
Ver Anexo
5.5. Justificación del aprovechamiento medio.
Según el art.101 de la Ley Urbanística de Aragón, Ley 5/1999 de 25 de Marzo, debe definirse el aprovechamiento medio de la unidad de ejecución.
El Cuadro 2 fija el aprovechamiento medio en 0,52461405 m2techo/m2suelo de uso característico, como resultado de dividir por su superficie bruta el aprovechamiento objetivo asignado por el planeamiento. En relación a lo establecido por el art.100 de la LUA, en el aprovechamiento objetivo se computa únicamente la superficie construibledeapropiación privada. No obstante, y dado su uso frecuente, se calcula también un aprovechamiento referido al conjunto del techo (apropiación privada + cesión del 10% del aprovechamiento), que en este caso es de 0,58290450 m2techo/m2suelo de uso característico.
Este aprovechamiento medio está considerablemente por debajo del atribuido por el Plan General a las distintas unidades de ejecución, que se encuentra en un abanico entre el 0,9 m2techo/m2suelo de la UE-27 y el 2,06 m2techo/m2suelo de la UE-11.
Para el cálculo del aprovechamiento medio se han tenido en cuenta los siguientes valores de venta que a su vez han permitido calcular el coeficiente de homogeneización respecto al uso característico (uso característico: plurifamiliarviviendalibre):
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Plurifamiliarviviendalibre. |
1.815,22 |
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Plurifamiliarviviendaprotegida. |
1.212,80 |
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Unifamiliar vivienda libre en hilera |
1.905,98 |
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Nave para uso industrial. |
604,99 |
Se cumple en esta Modificación Puntual del P.G.O.U. todo lo establecido en la citada Ley, y particularmente lo establecido en el punto 17 del art.2 que se refiere a modificaciones en el articulado de la LUA, y en concreto al art.72.3. deéstaLUA, dado que no se va a realizar una alteración sustancial que supere los límites establecidos en este artículo en cuanto a incremento de viviendas o superficie urbanizada residencial previstas.
En los últimos dos años esta Modificación y el resto de las aprobadas, sin computar las modificaciones para la delimitación y ordenación de sectores residenciales de suelo urbanizable delimitado concertado, no han significado un treinta por ciento de incremento de las viviendas o de la superficie urbanizada residencial respecto al existente en el municipio de Binéfar.
5.7. Justificación de la Ley 1/2008, de 4 de Abril, del Gobierno de Aragón, de adaptación del ordenamiento urbanístico a la Ley 8/2007 de 28 de Mayo.
En dicho Decreto ley se establecen políticas activas de vivienda y suelo en la Comunidad Autónoma de Aragón que, en el caso que nos ocupa supone, atendiendo a lo estipulado en el art.3, la reserva de terrenos para la construcción de viviendas protegidas, habilitando a la Administración para tasar su precio o renta.
Al tratarse Binéfardeuna población de más de tres mil habitantes, la reserva para vivienda protegida debe alcanzar al menos al 30% de la edificabilidad residencial prevista en este suelo urbano no consolidado. Este porcentaje del 30% también se refiere al número de viviendas protegidas respecto al total de la UE-5B.
Además, según dicho art.3 de la Ley 1/2008, de 4 de Abril, del Gobierno de Aragón, el coeficiente de ponderación del uso residencial de vivienda protegida debe establecerse justificadamente por referencia a su valor de mercado con respecto al uso característico.
En el citado Cuadro 2 adjunto se establecen los distintos coeficientes de ponderación tomando como uso característico el de residencial libre, a la vez que se realiza el reparto de las viviendas protegidas en todo el ámbito. Se determina también la cantidad mínima de las mismas que debe construirse tanto en suelo de apropiación privada como en los suelos de cesión al Ayuntamiento del 10% de aprovechamiento medio, indicándose asimismo las viviendas protegidas de que debe constar el suelo.
5.8. Justificación del volumen final edificable y número de viviendas.
En el cuadro 2 adjunto se detalla el volumen máximo edificable que se ajusta al aprovechamiento establecido. Como resumen del cuadro, el techo máximo resultante es:
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Total UE-5B. |
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M2 Techo. |
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Vivienda libre. |
23279,22 |
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Vivienda protegida. |
9976,81 |
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Total residencial. |
32256,03 |
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Nave para uso industrial. |
11194,96 |
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Total UE-5B. |
44450,99 |
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Total UE-5B. |
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Nº viviendas. |
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Vivienda libre. |
133 |
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Vivienda protegida. |
104 |
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Total UE-5B. |
237 |
En el Cuadro 3 «Distribución de la edificación en el ámbito según tipologías» se ubica la edificación por tipologías en el ámbito, cumpliendo sobradamente los mínimos de VPA de la Ley 1/2008 de 4 de Abril.
5.9. Justificación del sistema de actuación elegido.
El sistema de actuación previsto es el de Cooperación según prevé el artículo 135 de la Ley urbanística de Aragón. Se ha elegido este sistema dada la urgencia que requiere el desarrollo de este sector, teniendo en cuenta también la situación especial del ámbito donde existe una importante fragmentación de la propiedad y que hasta la fecha se ha dado una falta de iniciativa por parte de los propietarios.
5.10. Sistema General Ferroviario.
En los planos 2R, 3R, 4R, 5R y 6R se grafía el límite de propiedad de Adifconel texto «límite propiedad y arista de explanación». Esta línea es coincidente con la facilitada por Adifdesu Inventario de Inmuebles a escala 1:2000. Puede apreciarse que la propiedad de Adifquedafuera del ámbito de la UE-5B.
No obstante el colindante Sistema General Ferroviario con que el Plan General clasifica a la infraestructura ferroviaria afecta, dada su proximidad, a la Modificación Puntual nº 17.
Toda la infraestructura ferroviaria colindante se sitúa en el interior del Sistema General Ferroviario citado, exterior al ámbito de la UE-5B.
La documentación gráfica de la Modificación Puntual nº 17 indica no solo el límite de propiedad de Adif, sino también el límite de dominio público a 8 metros de aquel, coincidiendo en parte con el vial de la UE-5B. El límite de protección queda señalado a 70 metros del límite de propiedad y arista de explanación. El Sistema General Ferroviario y las afecciones a los terrenos colindantes quedaregulado mediante lo dispuesto en la Ley del Sector Ferroviario Ley 39/2003 de 17 de noviembre y en el Reglamento del Sector Ferroviario, Real Decreto 2387/2004 de 30 de diciembre.
No obstante, respecto al límite de edificación, que coincide con la fachada que las manzanas 3 y 4 tienen al vial denominado calle «A», se estará a lo dispuesto por el Plan General de Binéfarenvigor y por LA RESOLUCIÓN DE REDUCCIÓN DE LA LÍNEA LÍMITE DE LA EDIFICACIÓN EN EL MUNICIPIO DE BINÉFAR (HUESCA), DE LA Secretaría de Estado de Infraestructuras y Planificación de fecha 1 de Diciembre de 2006.
5.10.1. Límites a la propiedad.
La legislación sectorial ferroviaria que se debe cumplir en el ámbito de esta modificación incluye la Ley del Sector Ferroviario (Ley 39/2003 de 17 de Noviembre) y su Reglamento (aprobado por R.D. 2387/2004 de 30 de Diciembre).
De acuerdo con su cumplimiento se establece una zona de dominio público, otra de protección y una línea límite de edificación.
Quedan definidas las limitaciones a la propiedad de forma coincidente con lo regulado en los artículos 12 a 18 de la Ley del Sector Ferroviario, y el los artículos 24 a 40 de su Reglamento.
En las zonas de dominio público y de protección, para ejecutar cualquier tipo de obras o instalaciones fijas o provisionales, cambiar el destino de las mismas o el tipo de actividad, y plantar o talar árboles, se requiere la previa autorización del Administrador de Infraestructuras Ferroviarias (ADIF), sin perjuicio de las competencias de otras Administraciones.
A ambos lados de la línea ferroviaria, en los terrenos situados hasta la línea límite de edificación, queda prohibido cualquier tipo de obra de edificación, reconstrucción o ampliación, a excepción de las que resulten necesarias para la conservación y mantenimiento de las edificaciones existentes, para lo que también se requerirá la previa autorización del ADIF.
En los sucesivos instrumentos de desarrollo (Estudios de Detalle, proyectos de urbanización y/o de obras), se deberán tener en cuenta igualmente las limitaciones a la propiedad y protecciones al ferrocarril en las mencionadas zonas, y en su caso, solicitar al ADIF las autorizaciones que sean precisas.
La calificación de un suelo no urbanizable como urbano o urbanizable obliga a su propietario o a la administración actuante a disponer, a su costa, un cerramiento en las líneas férreas que lo atraviesen (en caso de que no existe previamente).
Ver Anexo
De acuerdo con lo dispuesto en la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, contra el presente acuerdo, que pone fin a la vía administrativa, puede interponerse alternativamente o recurso de reposición potestativo, en el plazo de un mes ante el mismo órgano que dictó el acto o recurso contencioso-administrativo ante la Sala de lo contenciosoadministrativodel Tribunal Superior de Justicia de Aragón en el plazo de dos meses, a contar desde el día siguiente a la publicación del presente anuncio. Si se optara por interponer el recurso de reposición potestativo no podrá interponerse recurso contencioso administrativo hasta que aquél sea resuelto expresamente o se haya producido su desestimación por silencio.
Todo ello, sin perjuicio de que pueda ejercitarse cualquier otro recurso que se estime pertinente.
Binéfar, 15 de abril de 2011.- El alcalde, Manuel Lana Gombau.