RESOLUCION:
"Dada cuenta de la notificación de Certificación Catastral acreditativa de la inscripción y depósito en el Registro Autonómico de Instrumentos Urbanísticos de la Innovación al Plan General de Ordenación Urbanística de Aldeire para adecuación de alineaciones en Calle San Blas nº 5 de Aldeire y adaptación a la realidad topográfica existente y Resultando acreditado que la Innovación precitada ha sido depositada y registrada en el Registro Municipal de Instrumentos de Planeamiento y Considerando lo dispuesto en el Acuerdo Plenario de fecha 14 de noviembre de 2011, Ordinal Quinto y Considerando lo dispuesto en los artículos 40 y 41 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, 3, 7, 8, 14, 20 y 22 del Decreto 2/2004, de 07 de enero y demás disposiciones concordantes.
Y en uso de las competencias y facultades que me son propias, por el presente, RESUELVO: 1.- Proceder a la pública exposición de la aprobación definitiva, en Sesión Ordinaria del Pleno de fecha 14 de noviembre de 2011, de la Innovación al Plan General de Ordenación Urbanística de Aldeire para adecuación de alineaciones en Calle San Blas nº 5 de Aldeire y adaptación a la realidad topográfica existente que ha sido inscrita y depositada bajo número 5082 en el Registro Autonómico de Instrumentos Urbanísticos de Planeamiento y bajo número 17 en el Registro Municipal de Instrumentos Urbanísticos de Planeamiento, mediante inserción en el Boletín Oficial de la Provincia de Granada, con el contenido normativo incluido en documento técnico redactado por el Sr. Arquitecto D. Oscar Ruiz Vargas, del tenor literal siguiente:
"II. MEMORIA JUSTIFICATIVA
II.1. Descripción de la solución adoptada.
La actual alineación, grafiada en la planimetría del Plan General para las calles que discurren anexas a la manzana objeto de la presente, se ciñe estrictamente al contorno de la actual edificación existente en el solar que nos ocupa e invadiendo gran parte del suelo propio de dicha finca, cuya superficie real, delimitada por un muro de piedras antiguo (definidor de la correspondiente parata situada a un nivel distinto al de la rasante de los viales circundantes), abarca una extensión total de 174 m2, bastante superior a la estrictamente ocupada por la referida edificación.
Así mismo, de acuerdo con el plano de "Clasificación y Calificación del suelo" del PGOU vigente (pero contraviniendo la realidad física que evidencia que dicha superficie forma parte del solar privado), la referida superficie invadida de solar (y que, según dicho PGOU, queda dentro de la alineación prevista), al carecer de rayado alguno que pudiera corresponderse con alguna de las tramas asignadas a las distintas tipologías, ha de entenderse adjudicada al uso público de vial. Por tanto, de un solar de superficie real de 174 m2, ha quedado excluida, como zona futuramente edificable, toda la actual superficie propia del solar de referencia y que actualmente no se halla ocupada por edificación (79 m2); es decir, el solar inicial, sin una razón especial que lo justifique, ha sido reducido a 95 m2 de superficie neta. Esta reducción de parcela, en caso de demolición de la actual construcción, llevaría implícito el que, de cara a su futura reedificación, se reducirían, igual y proporcionalmente, las posibilidades edificatorias de la parcela inicial.
Debido a esta errata, contenida en el vigente PGOU, y que puede hacer confundir como suelo público el que es de propiedad privada, se derivan los siguientes problemas de cara a una futura ejecución del planeamiento:
- Por un lado, la notable diferencia de cota que existe entre el nivel de la rasante del vial (actualmente definido por el PGOU) y el nivel de la rasante de la parata que constituye la catastral nº 3827501 (y por la que tienen sus accesos las actuales edificaciones existentes sobre ella), condicionaría notablemente el futuro acceso a dicha catastral y dificultaría gravemente las posibilidades reales de la ejecución material del futuro vial previsto en el PGOU, suponiendo, su construcción, un sobre costo económico demasiado desmesurado frente a las escasas, y muy discutibles, ventajas que pudieren conseguirse.
- Por otro lado, la obtención de unos suelos privados, para su posterior destino a uso público de vial, supondría el que:
a).- Si dicha obtención se pretende conseguir de manera gratuita, la ejecución del referido vial no podría acometerse hasta tanto, solicitada licencia urbanística de edificación por el propietario de los terrenos, ésta se le concediese condicionada a la previa "cesión" de los correspondientes afectados por los "viales".
b).- Y, si por el contrario, se pretendiera una inmediata ejecución del vial previsto, la obtención de los terrenos ocupados por éste pasaría por, previamente, tener que afrontar, el Ayuntamiento, los costos y demás compensaciones económicas que lleve consigo la "expropiación", y/o compra, de los mismos; lo que supondría, igualmente, un sobre costo añadido que, bajo ningún concepto, quedaría suficientemente justificado.
- Finalmente, decir que: El ensanche previsto del referido vial, aparte de conllevar, implícitos en su ejecución, los problemas y sobre costos antes enunciados, supone un grave daño para los propietarios de la catastral referenciada, pues, éstos, además de ver disminuida la superficie neta de su actual parcela en algo más del 45% de su extensión inicial, como consecuencia de ello, y al mismo tiempo, han de soportar una pérdida equivalente de la "edificabilidad" que le correspondía a su propiedad y que, caso de no resolverse satisfactoriamente el problema generado por el vigente Plan General, en aplicación de la propia normativa de éste, les sería imposible de materializar sobre la superficie neta reducida de la parcela resultante por aplicación de dicho PGOU.
Para resolver todos los, anteriormente apuntados, problemas que, tanto de tipo urbanístico, como económico y de gestión, etc., conllevaría la ejecución de las actuales previsiones contenidas, para el ámbito de actuación, en el vigente PGOU de Aldeire, y tratando de dar satisfacción a lo requerido por su Ayuntamiento (tras el acuerdo habido con el propietario afectado), se ofrece, a través de la presente Innovación-Modificación, la siguiente propuesta técnica que se concreta en la subsiguiente actuación:
Con el fin de adecuarla a la propiedad dominical y realidad física de la topografía existente, definir un nuevo trazado de las alineaciones que, actualmente fijadas por el vigente planeamiento general, delimitan los viales que bordean la parcela catastral nº 3827501VG9132H0001KG.
Tras la rectificación propuesta de la alineación afectada, la anchura mínima del vial modificado sería de 4,00 m y la parcela definitiva (del solar sito en la c/San Blas, nº 5) quedaría con una superficie neta de: 167,50 m2 y, por lo tanto, solo afectado por una disminución de su edificabilidad inicial que, ahora sí, podemos entender como proporcional al beneficio público obtenido con su contraprestación.
Por consiguiente, a través de la referida Propuesta, y manteniendo una anchura de vial perfectamente compatible con la dimensión de los viales del entorno más inmediato, se consiguen los siguientes beneficios:
- Por un lado, se eliminan los problemas derivados de una futura necesidad de tener que obtener suelos privados para su uso público. - Por otro, se eliminan los sobre costos que conllevaría aparejados la ejecución de los referidos viales, tal cual están previstos en el vigente Plan General.
- Y, finalmente, por otro, se consigue una solución de planeamiento que, sin menoscabar el interés general, garantice y respete el legítimo interés de los particulares afectados.
II.2. Justificación del planteamiento global de la Innovación.
Para llevar a cabo la solución adoptada, descrita anteriormente, se propone una Innovación del vigente Plan General de Ordenación Urbanística de Aldeire a través del procedimiento de la Modificación.
La justificación de dicha Innovación del planeamiento municipal se plantea al amparo de las propias disposiciones establecidas en el PGOU, el cual plantea esta posibilidad a causa de la existencia de desajustes entre las previsiones el planeamiento general y la realidad existente.
Partiendo de esas previsiones, y con el respeto a las mismas, se propone la realización de una actuación a través de la figura urbanística de la Modificación al PGOU, previendo, así mismo, la integración de la actuación que nos ocupa en la estructura urbanística vigente/existente.
El solar resultante tras la modificación mantendrá, en todos sus términos, la misma clasificación y calificación prevista por el PGOU vigente para el solar originalmente contemplado: suelo urbano, residencial compatible.
II.3. Justificación del decreto 293/2009 de 7 de julio, por el que se aprueba el Reglamento que regula las normas para la accesibilidad en las infraestructuras, el urbanismo, la edificación y el transporte en Andalucía.
El ámbito de actuación de la presente modificación se limita a la adaptación de alineaciones a un solar privado. No interviene sobre edificación, espacio o elemento público alguno regulado por este reglamento."
2.- Trasladar a la Unidad Registral de la Consejería de Obras Públicas y Vivienda, Certificación Administrativa comprensiva de los datos de la publicación en el Boletín Oficial de la Provincia de Granada, en el plazo máximo de dos meses contados a partir de la resolución que aprueba la inscripción registral."
REGIMEN DE RECURSOS
La presente resolución, pone fin a la Vía administrativa, quedando expedita la vía contenciosa.
El recurso contencioso-administrativo puede ser interpuesto directamente en ese orden jurisdiccional ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, con Sede en Granada y el plazo para interponerlo será de dos meses contados desde el siguiente día al de la publicación de la presente resolución.
Aldeire, 30 de enero de 2012.- La Alcaldesa, fdo.: Teresa Vilardell Reitg.